Как купить недвижимость за границей: гид покупателя

Как купить квартиру за границей: порядок действий

Схема покупки в разных странах отличается деталями, но каркас везде один. Сначала цель — переезд, доход или отдых: от неё зависит и страна, и город, и тип жилья. Затем бюджет с запасом на налоги и оформление. Потом подбор объектов и просмотры — вживую или по видеосвязи. Дальше задаток и юридическая проверка, договор, оплата через местный счёт и регистрация права. От задатка до ключей обычно проходит от двух до восьми недель в зависимости от страны.

Главное правило: проверка идёт до денег, а не после. Юрист смотрит титул и обременения, назначение земли, разрешения на строительство и репутацию застройщика — и только затем вносится задаток. Расходы сверх цены объекта закладывают заранее: для Египта нужна отдельная смета регистрации, юридических и других услуг; налог продавца не является универсальным сбором покупателя. Прежний ориентир 10–13% для Испании также уточняют по конкретной сделке.

Как купить недвижимость за границей гражданину России

Условия покупки проверяют по стране, гражданству покупателя, категории объекта и документам. Загранпаспорт не заменяет проверку допуска иностранца к выбранному жилью, формы владения и порядка оплаты. В перечисленных странах возможность оформить собственность проверяют по выбранному объекту. В Сербии важны взаимность и допустимый участок при жилье, в Грузии — категория земли; полное право на квартиру не означает право купить любую землю. В ОАЭ покупка возможна во фрихолд-зонах, в Таиланде иностранцу доступна квартира, но не земля, во Вьетнаме — собственность на разрешённое иностранцам жильё с ограничением срока, обычно до 50 лет, и квотой до 30% квартир в многоквартирном здании, в Индонезии — лизхолд на 25–30 лет либо предусмотренные законом права на дом или квартиру; условия и миграционные документы проверяют по объекту.

Практическая часть сводится к трём вещам: местный налоговый номер там, где он нужен (AFM в Греции, NIE в Испании, AFM-аналоги в других странах), счёт в местном банке и маршрут оплаты, продуманный до внесения задатка. Рублёвый эквивалент уточняют по курсу и условиям платежа; окончательный расчёт получают у продавца и банка.

Как продать или продавать недвижимость за границей

Об этом думают в последнюю очередь, а стоит — в первую: выход из актива определяет реальную доходность. Продажа идёт тем же путём, что и покупка: местный агент, нотариус или регистратор, расчёт через банк. Решают три вещи. Первое — ликвидность: дешёвый сегмент и объекты с ограниченным сроком владения (лизхолд на Бали, ограниченный срок собственности на жильё во Вьетнаме — обычно до 50 лет) продаются дольше всего, потому что круг покупателей уже. Второе — налог при продаже: в Таиланде специальный бизнес-налог 3,3% проверяют по характеру передачи, продавцу, способу приобретения и исключениям; срок пяти лет является лишь одним из условий, а соответствующий гербовый сбор при этом не добавляют, в других странах действуют свои правила. Третье — вывод денег: почти везде нужны документы, подтверждающие законный ввод средств в страну, поэтому подтверждения переводов сохраняют с первого дня.