Подобрать объект

Квартиры и недвижимость в Турции

Квартиры, апартаменты и виллы на берегу моря — недорого по меркам Европы. Прямые рейсы, сервис на русском, оформление за неделю и рынок, где иностранцу можно купить почти всё.

Порог входа
от 45 000 €
1+1 в Мерсине, Газипаше
Оформление
3–7 дней
от задатка до ТАПУ
ВНЖ
от $200 000
по отдельному заявлению
Гражданство
от $400 000
владение 3 года

Почему купить квартиру в Турции — рабочая идея

Турция подходит для разных целей: жилья у моря, переезда или арендной инвестиции. Условия различаются: ВНЖ по владению жильём предполагает собственное проживание, поэтому его нельзя обещать одновременно со сдачей того же объекта. Ни в Европе, ни в Эмиратах такого сочетания за эти деньги нет.

Иностранец покупает недвижимость на общих основаниях — без вида на жительство, без местного партнёра и без ограничений по типу объекта.

Ограничения есть только по военным зонам и по доле иностранцев в районе, но покупателя это касается редко: адрес проверяется до сделки.

Что нужно знать до покупки

  • Цены в валюте. Продавцы считают в долларах и евро, лира на итог не влияет. Сумму в рублях смотрите по курсу на день сделки — расчёт всё равно идёт в валюте.
  • Комиссию посредника, плательщика и состав услуг согласуют по письменным условиям конкретного исполнителя; бесплатность услуги нельзя предполагать по типу рынка. Цену, скидки, комиссии и дополнительные расходы сравнивают по письменным условиям конкретного продавца и посредника.
  • Айдат обязателен. Ежемесячный взнос за содержание комплекса платят все, даже если квартира стоит пустая.
  • Расстояние до моря решает всё. Разница между первой линией и пятью минутами пешком — это десятки процентов цены.

Риски, отзывы и покупка без посредников

Отзывы о покупке в Турции чаще всего сводятся к двум вещам: сорванные сроки у застройщика и айдат, который оказался выше обещанного. И то и другое проверяется до задатка — по репутации застройщика и по счетам управляющей компании.

Купить без посредников, напрямую в отделе продаж, тоже можно: цена будет той же, но проверять документы, искан и долги придётся самому. Основные риски покупки квартиры в Турции и её подводные камни именно здесь: незакрытый искан, долги прежнего владельца и действующие адресные ограничения для регистрации иностранцев.

Отдельно смотрят качество и год постройки дома — страна сейсмоопасна, и после землетрясения 2023 года нормы ужесточили.

Первичка, вторичка и покупка у собственника

Новостройка на этапе строительства обходится дешевле на 20–30% и продаётся в рассрочку от застройщика, часто беспроцентную до сдачи. Но въехать сразу нельзя, а сроки в Турции сдвигаются регулярно.

Готовая квартира дороже, зато её видно вживую: реальный вид из окна, состояние комплекса, кто соседи и работает ли обещанная инфраструктура. Для первой покупки это спокойнее.

Вторичку продают собственники, и квартиры от хозяина обычно ищут на местных сайтах и площадках — но проверка документов там целиком на покупателе.

Дома, виллы и апартаменты в Турции: что выбрать

Виды недвижимости в Турции: как считают комнаты, чем апартаменты отличаются от квартиры и что берут в жилых комплексах (ЖК)

Студия и 1+1

Что значит 1+1: это однокомнатная квартира — одна спальня плюс гостиная с кухней. Самый ходовой формат у моря, дешевле остальных и быстрее сдаётся. Средняя площадь 55–65 м², стоимость 1-комнатной квартиры начинается с 45 000 € в Мерсине и Газипаше, на главных курортах — примерно с 55 000 €. Найти такую можно почти в любом комплексе на побережье. Квартира 1+0 — студия без отдельной спальни, стоит ненамного меньше.

Квартира 2+1 и 3+1

Что значит 2+1: 2-комнатная квартира — две спальни и гостиная, 3+1 — соответственно 3-комнатная. Цифра означает спальни, единица — гостиную. Двухкомнатные квартиры берут для переезда семьёй и для зимовки, когда важны школа и поликлиника рядом; купить такую можно от 90 000 €.

Апартаменты

Сколько стоят апартаменты — столько же, сколько квартира: в Турции так называют жильё в комплексе с бассейном, охраной и территорией. Юридически это та же недвижимость с ТАПУ — отличие только в инфраструктуре и в размере айдата.

Дуплекс и пентхаус

Дуплекс — двухуровневая квартира, часто с собственной террасой на крыше. Пентхаус — верхний этаж с панорамой; и то и другое дороже обычной квартиры в том же доме на 30–50%.

Вилла или частный дом

Отдельный дом с участком и бассейном, чаще в Каше, Калкане, Бодруме и на окраинах Аланьи. Небольшой дом в деревне за городом стоит дешевле квартиры у моря, но без машины там неудобно. Порог входа примерно от 200 000 €, на первой линии — заметно выше.

Коммерция

Коммерческая недвижимость — магазины, офисы и апарт-отели — покупают под арендный доход. Такой объект можно сдать в долгую аренду одному арендатору. Ставка выше жилой аренды, но объект сложнее перепродать, а арендатора искать дольше.

Квартиры в Турции по городам: цены

Где искать, если бюджет ограничен, и какие города выбирают для жизни

Все города →
Аланья

Аланья

от 55 000 €

Главное место для покупателей из России. Самые низкие цены на побережье, крупная русскоязычная община, всё необходимое рядом.
Анталия

Анталия

от 85 000 €

Полноценный город с больницами, университетами и международным аэропортом. Жизнь городская и круглогодичная.
Белек

Белек

от 130 000 €

Гольф-столица Турции: пятизвёздочные отели, сосновые леса и песчаные пляжи. Самый премиальный курорт побережья.
Бодрум

Бодрум

от 150 000 €

Эгейское побережье, марины с яхтами и виллы на склонах. Дорогой сегмент, европейская публика.
Газипаша

Газипаша

от 45 000 €

Тихий городок в 40 км от Аланьи со своим аэропортом. Самые низкие цены и пустые пляжи.
Измир

Измир

от 90 000 €

Третий город страны и самый светский: набережная Кордон, университеты, аренда круглый год.
Калкан

Калкан

от 200 000 €

Маленький элитный курорт: белые виллы с бассейнами на склонах над бухтой, британская публика.
Кемер

Кемер

от 90 000 €

Горы Тавр у самого моря, сосны и прозрачная вода. Самая эффектная природа побережья.
Мерсин

Мерсин

от 45 000 €

Самый дешёвый вход на побережье. Меньше туристов, зато за те же деньги квартира заметно просторнее.
Сиде

Сиде

от 70 000 €

Античный город на курорте: храм Аполлона у моря и длинные песчаные пляжи для семей с детьми.
Стамбул

Стамбул

от 120 000 €

Инвестиционный рынок: аренда круглый год, рост цен, бизнес. Чаще всего именно здесь покупают под гражданство.
Фетхие

Фетхие

от 95 000 €

Горы, сосны и лагуна Олюдениз. Малоэтажная застройка и крупная британская община.

Покупка квартиры в Турции: как проходит сделка

Условия покупки: от первого просмотра до ключей — обычно неделя

Подбор и просмотры

Определяетесь с городом, районом и бюджетом. Смотреть можно очно за 2–3 дня или онлайн по видеосвязи — так покупают многие, кто уже знает район.

Задаток и бронь

Объект снимают с продажи под договор задатка, обычно 1000–5000 €. В договоре фиксируются цена, сроки и условия возврата.

Налоговый номер и счёт

Оформляется за час по загранпаспорту. Дальше открывается счёт в турецком банке — без него не провести оплату и не подключить коммунальные услуги.

Оценочный отчёт

Порядок оценки зависит от сделки и выбранной программы. Для регистрационного сбора используют заявленную цену передачи, не ниже установленной стоимости для налога на недвижимость; отчёт оценщика не заменяет эту налоговую базу. Срок подготовки документов уточняют до сделки.

Оплата и ТАПУ

Деньги переводятся продавцу, стороны подписывают документы в кадастровом управлении. ТАПУ — свидетельство о собственности с вашим фото — выдают в тот же день.

Переоформление счётчиков

Электричество, вода и интернет переводятся на нового владельца. После этого квартиру можно сдавать или подавать документы на ВНЖ.

ВНЖ и гражданство при покупке недвижимости

Покупка недвижимости даёт основание для вида на жительство — икамета, как его называют в Турции. Порог подняли: стоимость жилья на дату приобретения должна составлять не менее $200 000. Для ВНЖ по этому основанию жильё должно принадлежать заявителю и использоваться для собственного проживания, а не аренды или другого дохода. Проверяют ТАПУ, адрес, документы и остальные условия; покупка не выдаёт разрешение автоматически.

Для владельца оформляют отдельное заявление; срок краткосрочного разрешения по этому основанию — не более двух лет за один раз. Члены семьи могут обращаться по тому же основанию при совместном или долевом владении жильём; семейное разрешение имеет отдельные требования. Продление зависит от сохранения всех условий, а не только права собственности.

Гражданство за инвестиции — отдельная программа: от $400 000 с обязательством не продавать объект три года. Получение гражданства требует заявления, подтверждения условий инвестиции и решения уполномоченного органа; применимость к членам семьи проверяют отдельно.

Возможность регистрации и оформления ВНЖ проверяют по конкретному адресу в миграционной службе до сделки. Само наличие недвижимости не заменяет проверку разрешённого основания проживания и документов.

Сами пороги — 200 000 $ на ВНЖ и 400 000 $ на гражданство с владением три года — на 2026 год именно такие, но государство их пересматривает, поэтому актуальные условия уточняем перед сделкой.

Переезд на ПМЖ и туристический ВНЖ

Краткосрочный ВНЖ не является постоянным статусом. Долгосрочное бессрочное разрешение по общему порядку предусматривает не менее восьми лет непрерывного проживания и отдельные требования к доходу, страховке и другим условиям. Натурализация — самостоятельная процедура, а гражданство за инвестиции оформляют отдельно по программе от $400 000 при выполнении её условий; покупка и истечение срока сами по себе не выдают паспорт.

Порог $200 000 относится к отдельному основанию владения жильём. Туристическое разрешение имеет другие требования: ТАПУ на объект любой стоимости не заменяет проверку цели пребывания и документов и не гарантирует положительного решения.

Аренда и доходность

Побережье Средиземного и Эгейского морей — от Аланьи до Мармариса — даёт выручку четыре-пять месяцев в году, на Чёрном море, в том же Трабзоне, сезон ещё короче, зимой спрос почти нулевой. Годовая аренда стабильнее, но ставка ниже посуточной; в крупных городах — Стамбуле, Измире, Бурсе — жильё сдаётся круглый год.

Реалистичная доходность после расходов — 4–6% годовых, обещания 10% обычно считают по трём летним месяцам, растянутым на год.

Купить квартиру в Турции: предложения застройщиков

Приобретение недвижимости напрямую у застройщиков: квартиры, апартаменты и виллы

Каталог наполняется

Собираем предложения по Аланье, Анталии и Стамбулу. Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку

Частые вопросы о недвижимости в Турции

Цены, вторичка, ВНЖ, налоги и оплата из России

Может ли россиянин купить недвижимость в Турции сейчас
Да, ограничений для граждан России нет. Покупка оформляется на общих основаниях по загранпаспорту, вид на жительство для этого не нужен.
Нужно ли приезжать на сделку
Не обязательно. Можно оформить доверенность у нотариуса, и сделку проведут без вас. Но первую покупку лучше сопровождать лично — по фотографиям не видно ни шума с дороги, ни реального расстояния до моря.
Как перевести деньги из России
В Турции регламент ЦБ запрещает прямое и косвенное использование криптоактивов в платежах. Банковский способ оплаты и документы согласуют до задатка; криптовалюту нельзя представлять как универсальный разрешённый способ расчёта. Схему подбирают под конкретную сумму — это самая изменчивая часть сделки, условия меняются регулярно.
Что такое айдат и сколько он стоит
Ежемесячный взнос за содержание комплекса: уборка, охрана, бассейн, лифты, сад. В простом доме — от $40, в резиденции с полной инфраструктурой — до $150 и выше. Платится независимо от того, живёте вы там или нет.
Дешевле ли купить напрямую у застройщика
Цену, скидки, комиссии и дополнительные расходы сравнивают по письменным условиям конкретного продавца и посредника.
Можно ли купить в рассрочку
На строящихся объектах — да, застройщики дают рассрочку до сдачи дома, часто без процентов. Первый взнос обычно 30–50%. На готовое жильё рассрочку дают редко и на короткий срок.
Сколько стоит квартира в Турции
Средняя цена зависит от города: порог входа — 45 000 € за 1+1 в Мерсине или Газипаше и около 55 000 € в Аланье. В Анталии тот же формат стоит от 85 000 €, в Стамбуле — от 120 000 €, в Бодруме и Калкане — от 150 000 €. Квартира 2+1 в новом комплексе с бассейном обходится в 90–130 000 €, вилла — от 200 000 €. Цены в объявлениях указывают в евро или долларах, в рублях сумма зависит от курса на день сделки.
Где в Турции недорогая недвижимость
Дешевле всего Мерсин с соседними Силифке и Ташуджу, Газипаша и районы Аланьи во втором-третьем ряду от моря: Махмутлар, Авсаллар, Оба. Купить дёшево можно и возле моря, но это будет старый фонд. Недорогая квартира в Турции почти всегда означает одно из трёх — расстояние до пляжа, комплекс без инфраструктуры или вторичный фонд десятилетней давности. Это не плохо, но цену объясняет именно это.
Почему в Турции дешёвые квартиры по сравнению с Европой
Себестоимость: земля, материалы и работа стоят дешевле, а застройщики сдают десятки тысяч квартир в год и конкурируют ценой. Слабая лира усиливает эффект — продавцы считают в валюте, но издержки несут в лирах. Дешёвые квартиры в Турции не признак подвоха: подвох начинается там, где цена заметно ниже соседних комплексов.
Чем вторичка отличается от новостройки
Новостройка на этапе стройки дешевле на 20–30% и продаётся в рассрочку от застройщика, часто без процентов до сдачи. Вторичка дороже за метр, зато её видно вживую и заехать можно сразу — часто с мебелью, фактически под ключ. При покупке вторички обязательно проверяют долги по айдату и коммунальным платежам, они переходят вместе с квартирой.
Можно ли купить квартиру в Турции в ипотеку
Турецкие банки дают ипотеку иностранцам под 30–45% годовых в лирах — при такой ставке ей почти никто не пользуется. Рабочий вариант — рассрочка от застройщика на строящийся объект: первый взнос 30–50%, остаток равными платежами до сдачи дома, обычно без процентов.
Как оплатить покупку из России
Расчёт идёт в долларах, евро или лирах. Банковский перевод, валюту расчёта, возможность открытия счёта и подтверждение средств согласуют с банком и продавцом до сделки. В Турции регламент ЦБ запрещает прямое и косвенное использование криптоактивов в платежах. Банковский способ оплаты и документы согласуют до задатка; криптовалюту нельзя представлять как универсальный разрешённый способ расчёта. Рублями напрямую продавцу заплатить нельзя. Условия переводов меняются часто, поэтому схему подбирают под конкретную сумму перед сделкой.
Какие налоги платит владелец
При покупке — 4% регистрационного сбора от заявленной цены передачи, не ниже установленной стоимости для налога на недвижимость; отчёт оценщика не заменяет эту базу. Для физлица налог на прирост стоимости при некоммерческой продаже приобретённого за плату объекта проверяют в пределах пяти лет со дня приобретения. Налоговую прибыль рассчитывают с допустимыми расходами, индексацией и освобождением соответствующего года. Дату приобретения подтверждают документами. Безвозмездное получение и коммерческие продажи рассматривают отдельно; после пяти лет нельзя обещать отсутствие любых налогов и сборов. Дальше ежегодно: небольшой муниципальный налог, обязательная страховка от землетрясений ДАСК и айдат за содержание комплекса. Конкретные суммы и как они складываются — в статье налоги и айдат. Налоговый резидент России дополнительно декларирует доход от аренды в РФ. В памятке GIB для прироста стоимости при соответствующей частной продаже указано освобождение 150 000 TL для календарного 2026 года. Сначала проверяют вид продажи, дату и способ приобретения, допустимые расходы и индексацию. Коммерческие продажи рассматриваются отдельно; срок владения сам по себе не гарантирует отсутствие любых налогов и сборов
Что такое ТАПУ и искан
ТАПУ — свидетельство о собственности с фотографией владельца, аналог выписки из ЕГРН. Искан — технический паспорт дома, разрешение на эксплуатацию: без него нельзя перевести на себя счётчики и подключить постоянные коммунальные тарифы. У готового объекта должны быть оба документа, их проверяют до задатка.
Дают ли ВНЖ и гражданство за покупку
ВНЖ (икамет) — при стоимости жилья на дату приобретения от $200 000, по отдельному заявлению. Для членов семьи проверяют совместное или долевое владение либо самостоятельные требования семейного разрешения. Гражданство — отдельная программа от $400 000 с обязательством не продавать объект три года, оформление гражданства требует отдельного заявления и решения; условия для членов семьи проверяют отдельно. Возможность регистрации по конкретному адресу уточняют в миграционной службе до сделки. Для ВНЖ по этому основанию жильё должно принадлежать заявителю и использоваться для собственного проживания, а не аренды или другого дохода. Проверяют ТАПУ, адрес, документы и остальные условия; покупка не выдаёт разрешение автоматически.
Сколько можно заработать на аренде
Реалистичная доходность после расходов — 4–6% годовых. Курортные города зарабатывают четыре-пять месяцев в году, зимой спрос почти нулевой, поэтому годовую аренду многие предпочитают посуточной: ставку, срок договора и риск простоя оценивают отдельно. Обещания 10% обычно считают по трём летним месяцам, растянутым на год.
Стоит ли покупать сейчас, какие минусы
Плюсы очевидны — море, цена входа и ВНЖ, но есть и минусы, о которых стоит знать заранее: сроки сдачи новостроек сдвигаются, айдат растёт каждый год, летом на курортах жарко и людно, а зимой комплексы пустеют. Плюс сейсмика — Турция сейсмоопасна, поэтому смотрят год постройки: дома после 2000 года строят по обновлённым нормам, страховка ДАСК обязательна.
Как согласовать способ оплаты квартиры в Турции
Оплата идёт в долларах, евро или лирах на счёт продавца. Приобрести недвижимость можно, оплатив её переводом через банк третьей страны или со счёта в турецком банке — возможность открытия и требования к документам подтверждает банк. В Турции регламент ЦБ запрещает прямое и косвенное использование криптоактивов в платежах. Банковский способ оплаты и документы согласуют до задатка; криптовалюту нельзя представлять как универсальный разрешённый способ расчёта.
Выгодно ли покупать квартиру в Турции
Как инвестиция — при горизонте от трёх лет и покупке на этапе строительства: разница между котлованом и сдачей обычно 20–30%. Как жильё для себя — считайте по своей ситуации: постоянные расходы это только айдат, налог и страховка ДАСК, а свет с водой идут по счётчикам и при редких приездах почти ничего не стоят. Сдавать выгодно там, где сезон длиннее — в Аланье и Мерсине он больше, чем на Эгейском побережье.
Можно ли оформить дарственную на квартиру
Да, дарение оформляется в кадастровом управлении, как и обычная сделка: составляется новое ТАПУ на одаряемого. Между близкими родственниками применяется льготная ставка налога, при дарении постороннему лицу ставка выше — точную сумму считает нотариус по кадастровой стоимости объекта.
Можно ли купить, не приезжая в Турцию
Да, по доверенности, оформленной у нотариуса, — так покупают многие, кто уже знает район. Просмотры проводят по видеосвязи. Но первую покупку лучше смотреть лично: по фотографиям не видно ни шума с дороги, ни реального расстояния до моря, ни того, что происходит в комплексе зимой.

Заявка на недвижимость под вашу задачу

Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку