Порядок сделки при покупке недвижимости за рубежом

В этой статье: подготовка · просмотры · задаток · юридическая проверка · договор · как оплачивать квартиру за границей · регистрация и ТАПУ · после сделки · где теряют деньги.

Шаг 1. Подготовка

До поездки определитесь с целью и бюджетом, включая запас на налоги и оформление. Соберите список объектов и обязательно посмотрите район на карте: расстояние до моря в объявлении и реальная дорога пешком в горку — разные вещи.

Заранее выясните схему перевода денег. Это самая изменчивая часть сделки, и её лучше решить до того, как вы внесёте задаток.

Шаг 2. Просмотры

Обычно занимают два-три дня. Смотреть стоит не только квартиру, но и то, что вокруг: шум с дороги, стройки по соседству, работает ли обещанная инфраструктура комплекса, кто соседи.

Шаг 3. Задаток и бронирование

Понравившийся объект снимают с продажи под договор задатка, обычно от 1000 до 5000 евро. В договоре фиксируются цена, срок выхода на сделку и условия возврата.

Внимательно прочитайте пункт о возврате. В большинстве случаев задаток невозвратный, если покупатель передумал, и возвращается в двойном размере, если сделка сорвалась по вине продавца.

Шаг 4. Юридическая проверка

Ключевой этап, на котором нельзя экономить. Проверяются: собственник, обременения и аресты, разрешения на строительство, задолженности по коммунальным и сборам комплекса.

В Турции отдельно смотрят искан — разрешение на эксплуатацию здания. Искан в Турции это документ о том, что дом принят в эксплуатацию и законно подключён к коммуникациям; без него счётчики не переоформить на себя, а объект формально считается недостроенным. На Северном Кипре к проверке добавляется тип титула на землю — от него зависит, не окажется ли объект предметом судебного спора. В Таиланде проверяют, есть ли в кондоминиуме свободная иностранная квота, во Вьетнаме — квоту 30% на дом, в Индонезии — зонирование участка и остаток лизхолда.

Шаг 5. Договор

Договор составляется на двух языках. Проверьте, что в нём указаны: точная цена, полные данные объекта, график платежей, срок сдачи для строящихся объектов, штрафы за просрочку и комплектация — что именно остаётся в квартире.

На первичном рынке отдельно смотрите пункт о переносе сроков: застройщики закладывают себе право на задержку, вопрос лишь в том, на сколько и с какими последствиями.

Шаг 6. Как оплачивать квартиру за границей

Деньги переводятся на счёт продавца или на эскроу-счёт проекта. Рублями напрямую заплатить нельзя нигде: расчёт идёт в валюте страны сделки, а сумма в рублях фиксируется по курсу на день платежа. Схему перевода подбирают до задатка — условия меняются часто, и решать это в момент сделки поздно.

В Таиланде банк выдаёт справку FET о том, что валюта пришла из-за рубежа и была конвертирована внутри страны, — без неё фрихолд на иностранца не зарегистрируют. В Египте и Индонезии подтверждения переводов сохраняют с первого дня: они понадобятся при обратном выводе средств после продажи. Наличные расчёты на крупные суммы почти везде ограничены или прямо запрещены, а попытка обойти это создаёт проблемы при последующей продаже.

Шаг 7. Регистрация права и ТАПУ

Стороны подают документы в кадастр или земельное управление, оплачиваются пошлины, право собственности переходит к покупателю. В Турции выдают ТАПУ — что такое ТАПУ в Турции: свидетельство о собственности на квартиру или дом, единственный документ, подтверждающий ваше право; его оформляют в кадастровом управлении обычно в день сделки. В ОАЭ Title Deed приходит электронно, на Северном Кипре ожидание разрешения занимает месяцы, в Египте и Индонезии регистрация тянется от нескольких месяцев.

Шаг 8. После сделки

Переоформляются счета за электричество и воду — без этого прежний владелец останется плательщиком, а вы рискуете остаться без света. Оформляется страховка там, где она обязательна. При необходимости подаются документы на ВНЖ.

Где теряют деньги

• Экономят на юристе. Полторы тысячи евро на проверке против риска потерять всю сумму — плохая экономия.
• Верят обещаниям на словах. Всё, что обещал продавец про мебель, ремонт и сроки, должно быть в договоре.
• Занижают цену в документах. Экономия на налоге сейчас оборачивается большим налогом при перепродаже.
• Не проверяют долги и искан. Задолженность прежнего владельца по сборам комплекса переходит вместе с квартирой, а незакрытый искан оставляет дом без легального подключения.
• Покупают по фотографиям. Рендеры застройщика и реальный вид из окна совпадают не всегда.
• Не закладывают расходы. Расходы сверх цены объекта считают заранее: для Египта нужна индивидуальная смета, а налог продавца проверяют отдельно. Прежние ориентиры 3–6% в Сербии и 10–13% в Испании уточняют по конкретной сделке.