В этой статье: подготовка · просмотры · задаток · юридическая проверка · договор · как оплачивать квартиру за границей · регистрация и ТАПУ · после сделки · где теряют деньги.
До поездки определитесь с целью и бюджетом, включая запас на налоги и оформление. Соберите список объектов и обязательно посмотрите район на карте: расстояние до моря в объявлении и реальная дорога пешком в горку — разные вещи.
Заранее выясните схему перевода денег. Это самая изменчивая часть сделки, и её лучше решить до того, как вы внесёте задаток.
Обычно занимают два-три дня. Смотреть стоит не только квартиру, но и то, что вокруг: шум с дороги, стройки по соседству, работает ли обещанная инфраструктура комплекса, кто соседи.
Совет: приезжайте в район дважды — днём и вечером. Тихая улица в полдень может оказаться барной к десяти вечера, а курортный комплекс в межсезонье — полностью пустым.
Понравившийся объект снимают с продажи под договор задатка, обычно от 1000 до 5000 евро. В договоре фиксируются цена, срок выхода на сделку и условия возврата.
Внимательно прочитайте пункт о возврате. В большинстве случаев задаток невозвратный, если покупатель передумал, и возвращается в двойном размере, если сделка сорвалась по вине продавца.
Ключевой этап, на котором нельзя экономить. Проверяются: собственник, обременения и аресты, разрешения на строительство, задолженности по коммунальным и сборам комплекса.
В Турции отдельно смотрят искан — разрешение на эксплуатацию здания. Искан в Турции это документ о том, что дом принят в эксплуатацию и законно подключён к коммуникациям; без него счётчики не переоформить на себя, а объект формально считается недостроенным. На Северном Кипре к проверке добавляется тип титула на землю — от него зависит, не окажется ли объект предметом судебного спора. В Таиланде проверяют, есть ли в кондоминиуме свободная иностранная квота, во Вьетнаме — квоту 30% на дом, в Индонезии — зонирование участка и остаток лизхолда.
Важно: юрист должен быть ваш, а не предложенный продавцом или застройщиком. Это единственный участник сделки, который работает в ваших интересах.
Договор составляется на двух языках. Проверьте, что в нём указаны: точная цена, полные данные объекта, график платежей, срок сдачи для строящихся объектов, штрафы за просрочку и комплектация — что именно остаётся в квартире.
На первичном рынке отдельно смотрите пункт о переносе сроков: застройщики закладывают себе право на задержку, вопрос лишь в том, на сколько и с какими последствиями.
Деньги переводятся на счёт продавца или на эскроу-счёт проекта. Рублями напрямую заплатить нельзя нигде: расчёт идёт в валюте страны сделки, а сумма в рублях фиксируется по курсу на день платежа. Схему перевода подбирают до задатка — условия меняются часто, и решать это в момент сделки поздно.
В Таиланде банк выдаёт справку FET о том, что валюта пришла из-за рубежа и была конвертирована внутри страны, — без неё фрихолд на иностранца не зарегистрируют. В Египте и Индонезии подтверждения переводов сохраняют с первого дня: они понадобятся при обратном выводе средств после продажи. Наличные расчёты на крупные суммы почти везде ограничены или прямо запрещены, а попытка обойти это создаёт проблемы при последующей продаже.
Стороны подают документы в кадастр или земельное управление, оплачиваются пошлины, право собственности переходит к покупателю. В Турции выдают ТАПУ — что такое ТАПУ в Турции: свидетельство о собственности на квартиру или дом, единственный документ, подтверждающий ваше право; его оформляют в кадастровом управлении обычно в день сделки. В ОАЭ Title Deed приходит электронно, на Северном Кипре ожидание разрешения занимает месяцы, в Египте и Индонезии регистрация тянется от нескольких месяцев.
Переоформляются счета за электричество и воду — без этого прежний владелец останется плательщиком, а вы рискуете остаться без света. Оформляется страховка там, где она обязательна. При необходимости подаются документы на ВНЖ.
Сроки, задаток, оплата, ТАПУ и искан
Напишите, на каком вы этапе, — подскажем, что проверить дальше, и подберём объекты.
azur