Подобрать объект

Квартиры и недвижимость в ОАЭ

Рынок с рассрочкой от застройщиков и золотой визой на десять лет. Налоговый режим зависит от статуса владельца и деятельности: личные инвестиции физлица, компания и лицензируемая сдача требуют отдельной проверки. Цену квартиры в Аджмане проверяют по конкретному объекту; прежний ориентир для Дубая — от 150 000 $, а арендная доходность здесь самая высокая среди направлений, которые покупают из России.

Порог входа
от 150 000 $
студия в Дубае
Налог на доход
разный
владелец и деятельность
Золотая виза
от 2 млн AED
около 545 000 $, на 10 лет
Доходность
5–8% годовых
выше европейской

Почему купить квартиру в ОАЭ — рабочая идея

Доход физлица от продажи или аренды недвижимости может исключаться из корпоративного налога при соблюдении условий инвестиционной деятельности. Проверяют, ведётся ли эта деятельность через бизнес-лицензию или требует её; компания и лицензируемая сдача имеют иной режим. Регистрация договора аренды сама по себе не равна бизнес-лицензии, а привлечение лицензированного посредника само по себе не меняет статус дохода собственника. НДС, регистрационные и муниципальные сборы, налоги страны резидентства и расходы на услуги рассматривают отдельно. Условия рассрочки и одобрения застройщика подтверждают по проекту. Покупку под аренду, визу и рост капитала проверяют по отдельным условиям; один объект не закрывает эти задачи автоматически.

Иностранцы покупают в собственность только во фрихолд-зонах — это специально выделенные районы, где право владения полное и бессрочное. В Дубае таких зон десятки, и почти вся интересная застройка находится именно там. Недвижимость в Эмиратах доступна гражданам России на общих основаниях: ни вида на жительство, ни местного партнёра для сделки не нужно.

Что важно понимать до покупки

  • Цены в дирхамах. Курс AED жёстко привязан к доллару, поэтому валютных качелей нет. Сумму в рублях считают по курсу доллара на день сделки.
  • Оплата в рассрочку. На стадии строительства обычно 20–40% первым взносом, остальное частями до сдачи, иногда с продлением на 2–3 года после.
  • Сервисные сборы. Ежегодный платёж за содержание считается по площади: чем выше класс здания, тем дороже квадратный метр обслуживания.
  • Виза не даётся автоматически. Условия резидентской визы зависят от эмирата, программы и формы собственности.

Сколько стоит жильё в ОАЭ: цены, расходы и содержание

Стоимость недвижимости в ОАЭ раскладывается по эмиратам: для Аджмана нужна цена конкретного объекта; прежние ориентиры других эмиратов — 80 000 $ в Умм-эль-Кувейне, 90 000 $ в Шардже, 100 000 $ в Рас-эль-Хайме, 140 000 $ в Абу-Даби и 150 000 $ в Дубае. Это цена самой доступной студии; апартаменты и виллы стоят кратно дороже, а разброс внутри одного эмирата больше, чем разница между соседними.

Для соответствующей вторичной регистрации в Дубае прежние ориентиры расходов — сбор земельного департамента 4% от стоимости, регистрация права около 4 000 AED, услуги агентства 2% и справку NOC от застройщика 500–5 000 AED. Кто оплачивает комиссию посредника и отдельные сборы, проверяют по договору; акции и компенсации застройщика подтверждают письменно по конкретному объекту. Для off-plan в Дубае также предусмотрены регистрационные сборы: по тарифу DLD — 2% от стоимости продажи для продавца и 2% для покупателя, а также дополнительные платежи. Полный расчёт расходов по выбранному объекту уточняют перед бронированием. Тариф регистрации off-plan в Дубае — DLD.

Содержание считают отдельно: сервисный сбор 10–25 $ за м² в год — главная статья расходов владельца, коммунальные — счета местной энергокомпании (в Дубае это DEWA) от 100 $ в месяц, управление арендой 5–10% от дохода. Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет вообще.

Off-plan или готовое: новостройки и вторичный рынок

Покупка на стадии строительства дешевле готового на 15–30%, а платежи растянуты на годы. Деньги идут на эскроу-счёт застройщика под контролем регулятора, но риск переноса сроков остаётся, а въехать или начать сдавать можно только после сдачи. Новостройки в ОАЭ продают именно так — проектами, с графиком платежей и планировками на выбор.

Готовую квартиру можно осмотреть до покупки. Срок начала аренды и фактический доход зависят от состояния, спроса и договора с арендатором. Для тех, кто покупает ради арендного потока, это обычно разумнее. На вторичном рынке проверяют справку NOC и историю объекта, а сделка занимает около месяца против нескольких дней на первичке.

Купить недвижимость в ОАЭ: агентства, сайты и продажа

Агентства недвижимости в ОАЭ работают по лицензии: прежний ориентир комиссии на вторичке — 2% от цены; размер, плательщика и состав услуг подтверждают по соглашению, а не по одному типу рынка. Сайты недвижимости дают быстрый обзор, но один и тот же объект висит на нескольких площадках с разными ценами, а часть объявлений уже неактуальна.

Перед перепродажей проверяют документы объекта, договорные условия, допустимость передачи и налоговый статус владельца. Доход от личной инвестиции физлица и доход компании или лицензируемого бизнеса имеют разный режим; отсутствие любых налогов и возможность продать в любой момент заранее не обещают. Azurio принимает заявки и передаёт их застройщикам в выбранной стране. Заявка и информация на сайте бесплатны.

Дома, виллы и апартаменты в ОАЭ: что выбрать

Что стоит формат в самом дешёвом и самом дорогом эмирате — от студии до виллы

Студия

Самый доступный вход в рынок: цена студии в Аджмане — по конкретному предложению; прежние ориентиры других эмиратов — 80 000 – 120 000 $ в Умм-эль-Кувейне, 90 000 – 140 000 $ в Шардже и 150 000 – 260 000 $ в Дубае. Купить студию в ОАЭ проще всего под сдачу — она быстрее находит арендатора и дешевле в содержании.

Апартаменты, 1 спальня

Ходовой формат для аренды и для жизни одному или паре: цену в Аджмане уточняют по объекту; прежние ориентиры других эмиратов — 120 000 – 200 000 $ в Шардже, 140 000 – 260 000 $ в Рас-эль-Хайме, 190 000 – 350 000 $ в Абу-Даби, 200 000 – 450 000 $ в Дубае.

Апартаменты, 2 спальни

Семейный вариант: цену в Аджмане уточняют по объекту; прежние ориентиры других эмиратов — 160 000 – 300 000 $ в Шардже, 200 000 – 400 000 $ в Рас-эль-Хайме, 280 000 – 600 000 $ в Абу-Даби и 320 000 – 800 000 $ в Дубае. Апартаменты в ОАЭ — это квартира в комплексе с бассейном, спортзалом и охраной.

Таунхаус

Дом в ряду с небольшим участком и общей инфраструктурой посёлка: цену таунхауса в Аджмане проверяют по конкретному дому; прежние ориентиры других эмиратов — 250 000 – 450 000 $ в Шардже, 400 000 – 750 000 $ в Абу-Даби, 450 000 – 900 000 $ в Дубае. Компромисс между квартирой и виллой.

Купить дом в ОАЭ: вилла

В Аджмане цену виллы проверяют по конкретному дому и участку. Прежние ориентиры других эмиратов — 350 000 $ в Умм-эль-Кувейне, 400 000 $ в Шардже, 450 000 $ в Рас-эль-Хайме, 700 000 $ в Абу-Даби и 800 000 $ в Дубае. Отдельно стоящий частный дом вне закрытого посёлка иностранцу почти не встречается: застройка идёт кварталами и комьюнити.

Новостройки и off-plan

Строящийся объект дешевле готового на 15–30%, первый взнос 20–40%, остальное частями до сдачи. Квартира от застройщика передаётся с отделкой и техникой — в отличие от Турции и Грузии, каркас здесь не продают.

Квартиры в Эмиратах: цены по эмиратам и городам

Где дороже всего, а где вход в рынок начинается от семидесяти тысяч

Дубай

Дубай

от 150 000 $

Главный рынок страны: Марина, Даунтаун, Пальма и десятки новых районов. Максимальный выбор, максимальная ликвидность.
Абу-Даби

Абу-Даби

от 140 000 $

Столица и нефтяная казна страны. Спокойнее Дубая, застройка на островах, публика — дипломаты и госслужащие.
Шарджа

Шарджа

от 90 000 $

Соседний с Дубаем эмират, куда переезжают ради цены. Сухой закон, семейная атмосфера, до Дубая полчаса без пробок.
Рас-эль-Хайма

Рас-эль-Хайма

от 100 000 $

Горы, пляжи и строящееся казино Wynn. Самый быстрорастущий эмират, цены пока заметно ниже дубайских.
Аджман

Аджман

Цена по объекту

Самый маленький и самый доступный эмират. Вход в рынок ОАЭ по минимальной цене, до Дубая около часа.
Умм-эль-Кувейн

Умм-эль-Кувейн

от 80 000 $

Тихий эмират с лагунами и мангровыми зарослями. Рынок маленький, зато рядом строится новый курортный кластер.

В Дубае сравнивают объекты для собственного проживания, аренды и перепродажи; срок сделки и загрузка зависят от района, состояния и цены. Абу-Даби спокойнее и чуть дешевле, Шарджа и Аджман — выбор тех, кто хочет войти в рынок Эмиратов минимальной суммой и готов ездить в Дубай на работу. Разницу с Дубаем оценивают по сопоставимым объектам, документам и полной сумме расходов.

Рас-эль-Хайма растёт быстрее остальных за счёт курортных проектов, Умм-эль-Кувейн остаётся самым тихим и самым маленьким рынком страны. Эмираты связаны одной трассой вдоль побережья, и дорога между ними занимает от получаса до полутора часов.

Покупка недвижимости в ОАЭ: как проходит сделка

На первичном рынке — за несколько дней, на вторичном — за месяц

Выбор объекта

Определяетесь с эмиратом, районом и типом: строящийся объект с рассрочкой или готовый под сдачу. Смотреть можно онлайн — застройщики дают подробные материалы и планировки.

Бронирование

Объект резервируется депозитом. На первичке это обычно первый взнос по графику, на вторичке — 10% от стоимости по договору MOU.

Проверка и NOC

На вторичном рынке застройщик выдаёт справку об отсутствии задолженностей. Без неё сделку не зарегистрируют.

Оплата

Деньги переводятся на эскроу-счёт проекта или продавцу через менеджерский чек. Наличными сделки такого размера не проводят.

Регистрация права

Земельный департамент вносит запись и выдаёт Title Deed — электронное свидетельство о собственности. На off-plan вместо него выдают Oqood.

Виза и подключение услуг

Если сумма подходит под визовый порог, подаются документы на резидентскую визу. Параллельно оформляется договор на электричество и воду с местной энергокомпанией — в Дубае это DEWA.

Переезд в ОАЭ, ВНЖ и налоги

Покупка не даёт статус автоматически: условия зависят от эмирата, программы и формы собственности. В Дубае DLD описывает двухлетнюю визу собственника с отдельными условиями для единоличного и совместного владения; GDRFA требует готовое пригодное для проживания жильё и подтверждение средств. Золотая виза на десять лет от 2 000 000 AED — отдельная программа. Для других эмиратов применимость и документы проверяют в их официальном канале подачи.

Переезд в ОАЭ из России отличается от европейского в одном: гражданство иностранцу практически не выдают, а ПМЖ в привычном смысле не существует. Статус резидента держится на визе, и её нужно продлевать, пока недвижимость в собственности. ВНЖ при покупке недвижимости оформляют после регистрации права, объект при этом должен быть готовым или почти готовым.

Доход физлица от продажи или аренды недвижимости может исключаться из корпоративного налога при соблюдении условий инвестиционной деятельности. Проверяют, ведётся ли эта деятельность через бизнес-лицензию или требует её; компания и лицензируемая сдача имеют иной режим. Регистрация договора аренды сама по себе не равна бизнес-лицензии, а привлечение лицензированного посредника само по себе не меняет статус дохода собственника. НДС, регистрационные и муниципальные сборы, налоги страны резидентства и расходы на услуги рассматривают отдельно. Прежний ориентир сбора земельного департамента 4% проверяют для соответствующей регистрации в Дубае; он не является полной сметой или единственным платежом любой покупки в ОАЭ. При сдаче в аренду в некоторых эмиратах взимается муниципальный сбор, который включается в счета за электричество и обычно перекладывается на арендатора.

Ипотека в ОАЭ и рассрочка от застройщика

Ипотека в ОАЭ существует, и банки кредитуют не только резидентов: ипотека для нерезидентов возможна, но условия банк определяет индивидуально — смотрят подтверждённый доход, размер первого взноса и сам объект. Ставка по ипотеке для нерезидента выше, чем для резидента с местной зарплатой, а оформление занимает недели и требует пакета документов.

Поэтому большинство покупателей из России ипотеку в ОАЭ не берёт, а пользуется рассрочкой от застройщика: 20–40% первым взносом, остальное равными платежами до сдачи дома, обычно без процентов и без банка. На готовое жильё рассрочку дают реже и на более короткий срок.

Аренда, доходность и инвестиции в недвижимость ОАЭ

Доходность в Дубае выше европейской: 5–8% годовых по долгосрочной аренде и до 10% по посуточной в туристических районах. Причина в высоком спросе — население растёт за счёт приезжающих специалистов, а почти все они арендуют.

Считать нужно чистыми: из валовой доходности вычитается сервисный сбор, который в премиальных башнях съедает заметную часть, и комиссия управляющей компании 5–10%, если вы не в стране. Инвестиции в недвижимость ОАЭ рассчитывают на горизонт от трёх лет: рынок цикличный, и разговоры о том, что недвижимость в ОАЭ упала, появляются после каждого цикла — дешевеют отдельные районы и форматы, пока другие растут.

Купить квартиру в ОАЭ: предложения застройщиков

Приобретение недвижимости напрямую у застройщиков: студии, апартаменты, таунхаусы и виллы

Каталог наполняется

Собираем предложения по Дубаю, Абу-Даби и северным эмиратам. Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку

Частые вопросы о недвижимости в ОАЭ

Цены, фрихолд, виза, налоги, ипотека и рассрочка

Может ли россиянин купить недвижимость в ОАЭ
Да, ограничений нет. Иностранцы покупают в полную собственность во фрихолд-зонах, которых в Дубае десятки. Виза для покупки не требуется, купить квартиру в ОАЭ гражданину России можно по загранпаспорту. Оформить объект можно на себя, на нескольких собственников или на компанию.
Сколько стоит квартира в ОАЭ
Зависит от эмирата. Для Аджмана цену студии проверяют по конкретному предложению. Ориентиры других эмиратов: 80 000 – 120 000 $ в Умм-эль-Кувейне, 90 000 – 140 000 $ в Шардже, 100 000 – 160 000 $ в Рас-эль-Хайме, 140 000 – 220 000 $ в Абу-Даби и 150 000 – 260 000 $ в Дубае. В Аджмане квартиры с одной и двумя спальнями сравнивают по конкретным предложениям. Прежние ориентиры Дубая: 200 000 – 450 000 $ и 320 000 – 800 000 $ соответственно. Цены считают в дирхамах, курс AED жёстко привязан к доллару.
Сколько это в рублях
Прямого рублёвого прайса на рынке нет: продавцы считают в дирхамах, а курс AED привязан к доллару, поэтому сумма в рублях зависит только от курса доллара на день сделки. Рублями напрямую застройщику заплатить нельзя — расчёт идёт в дирхамах или долларах.
Где в ОАЭ самые дешёвые квартиры
В северных эмиратах: Аджман — цена по конкретному объекту; прежние ориентиры других эмиратов: Умм-эль-Кувейн — от 80 000 $, Шарджа — от 90 000 $, Рас-эль-Хайма — от 100 000 $. Купить квартиру в ОАЭ недорого получается именно там, до Дубая оттуда от получаса до часа. Дешёвые квартиры в самом Дубае — это удалённые районы и небольшие студии, а не скидка на центр.
Что такое фрихолд и лизхолд
Фрихолд — полная бессрочная собственность с правом продавать и наследовать. Лизхолд — долгосрочная аренда на 30–99 лет. Иностранцам интересен именно фрихолд, и почти вся современная застройка находится в таких зонах.
Даёт ли покупка недвижимости визу и ВНЖ
Покупка не даёт статус автоматически: условия зависят от эмирата, программы и формы собственности. В Дубае DLD описывает двухлетнюю визу собственника с отдельными условиями для единоличного и совместного владения; GDRFA требует готовое пригодное для проживания жильё и подтверждение средств. Золотая виза на десять лет от 2 000 000 AED — отдельная программа. Для других эмиратов применимость и документы проверяют в их официальном канале подачи.
Какие налоги на недвижимость в ОАЭ
Ежегодного налога на недвижимость нет. Доход физлица от продажи или аренды недвижимости может исключаться из корпоративного налога при соблюдении условий инвестиционной деятельности. Проверяют, ведётся ли эта деятельность через бизнес-лицензию или требует её; компания и лицензируемая сдача имеют иной режим. Регистрация договора аренды сама по себе не равна бизнес-лицензии, а привлечение лицензированного посредника само по себе не меняет статус дохода собственника. НДС, регистрационные и муниципальные сборы, налоги страны резидентства и расходы на услуги рассматривают отдельно. Прежний ориентир сбора земельного департамента 4% относится к соответствующей регистрации в Дубае; другие эмираты и состав расходов проверяют отдельно по сделке. При сдаче в аренду в некоторых эмиратах берут муниципальный сбор, он включается в счета за электричество и обычно перекладывается на арендатора.
Сколько стоит содержание квартиры в год
Главная статья — сервисный сбор за содержание здания: 10–25 $ за м² в год, и в башне с бассейном, спортзалом и консьержем он в разы выше, чем в простом доме. Коммунальные — от 100 $ в месяц по счетам местной энергокомпании, управление арендой — 5–10% от дохода. Ежегодного налога на недвижимость нет.
Какие расходы при покупке кроме цены объекта
Сбор земельного департамента — 4% от стоимости, регистрация права — около 4 000 AED, услуги агентства на вторичном рынке — 2%, справка NOC от застройщика — 500–5 000 AED. Кто оплачивает комиссию посредника и отдельные сборы, проверяют по договору; акции и компенсации застройщика подтверждают письменно по конкретному объекту. Для off-plan в Дубае также предусмотрены регистрационные сборы: по тарифу DLD — 2% от стоимости продажи для продавца и 2% для покупателя, а также дополнительные платежи. Полный расчёт расходов по выбранному объекту уточняют перед бронированием.
Есть ли ипотека в ОАЭ и дают ли её россиянам
Ипотека в ОАЭ есть, банки кредитуют и нерезидентов, но условия определяют индивидуально: смотрят подтверждённый доход, первый взнос и сам объект, а ставка по ипотеке для нерезидента выше, чем для резидента с местной зарплатой. Рассрочку от застройщика и банковскую ипотеку рассматривают отдельно. Условия, необходимые документы и проверку покупателя определяет конкретный продавец или банк; одобрение заранее не обещают.
Как работает рассрочка от застройщика
На стадии строительства обычно 20–40% первым взносом, остальное частями до сдачи, иногда с продлением на 2–3 года после. Проценты чаще всего не начисляются, договор идёт напрямую с застройщиком, деньги поступают на эскроу-счёт проекта под контролем регулятора.
Off-plan или готовое жильё — что выбрать
Off-plan дешевле готового на 15–30%, платежи растянуты на годы, но доход начнётся только после сдачи, а сроки регулярно переносят. Готовое стоит дороже и окупается медленнее в процентах, зато деньги работают с первого месяца и объект видно вживую. Простое правило: под арендный поток берут готовое, под рост капитала — стройку.
Насколько рискованна покупка на стадии строительства
Деньги идут на эскроу-счёт под контролем регулятора, и это серьёзно снижает риск потери средств. Основной риск — перенос сроков сдачи, который случается регулярно. Перед бронированием смотрят, что застройщик уже сдал и с какой задержкой.
Сколько стоит вилла в ОАЭ и есть ли частные дома
Цену виллы в Аджмане проверяют по дому, участку и документам. Прежние ориентиры других эмиратов — от 350 000 $ в Умм-эль-Кувейне, от 400 000 $ в Шардже, от 450 000 $ в Рас-эль-Хайме, от 700 000 $ в Абу-Даби и от 800 000 $ в Дубае. Промежуточный формат — таунхаус: в Аджмане цену уточняют по объекту; прежний ориентир Дубая — 450 000 – 900 000 $. Отдельно стоящий частный дом за пределами закрытых посёлков иностранцу почти не встречается: жилая застройка идёт кварталами и комьюнити.
Можно ли купить дом в ОАЭ за 100 тысяч дирхамов
Сначала уточните, что означает рекламная сумма: полную цену, первоначальный взнос, платёж или иной объект, например участок. Доступность покупки подтверждают по конкретному предложению, документам и полной смете. Без проверки нельзя считать рекламную сумму ценой готовой квартиры.
Правда ли, что недвижимость в ОАЭ упала
Разговоры о падении появляются после каждого цикла: рынок здесь цикличный, отдельные районы и форматы дешевеют, пока другие растут. Смотреть стоит не на общие заголовки, а на конкретный район, класс здания и объём нового предложения рядом. Что точно не работает — расчёт на быструю перепродажу через год.
Сколько можно заработать на аренде
Ориентир — 5–8% годовых на долгосрочной аренде и до 10% на посуточной в туристических районах. Из этой суммы вычитайте сервисный сбор 10–25 $ за м² в год и комиссию управляющей компании 5–10% от дохода, если сдаёте удалённо; в премиальных башнях сбор съедает заметную часть доходности. Простоев мало: арендаторов больше, чем предложения, потому что приезжающие специалисты почти все снимают.
Стоит ли покупать недвижимость в ОАЭ сейчас как инвестицию
Инвестиции в недвижимость ОАЭ имеют смысл при горизонте от трёх лет: рынок большой и ликвидный, налоговый режим зависит от статуса владельца и деятельности, арендный спрос устойчивый. Минусы, о которых стоит знать заранее: высокий порог входа по сравнению с Турцией и Грузией, сервисный сбор, который растёт, перенос сроков на off-plan и зависимость аренды от притока специалистов.
Где искать объекты: агентства и сайты
Агентства недвижимости в ОАЭ работают по лицензии, прежний ориентир комиссии на вторичке — 2%; размер, плательщика и состав услуг подтверждают по соглашению, а не по одному типу рынка. Сайты недвижимости показывают один и тот же объект по нескольку раз и с разными ценами, часть объявлений уже неактуальна. Azurio принимает заявки и передаёт их застройщикам в выбранной стране. Заявка и информация на сайте бесплатны.
Как перевести деньги из России
Способ перевода, валюту, документы и происхождение средств согласуют с банками и продавцом до задатка. Доступность конкретного платежа проверяют отдельно. Схема зависит от суммы и меняется, поэтому её обсуждают отдельно перед каждой сделкой. Наличными сделки такого размера не проводят: оплата идёт на эскроу-счёт проекта или продавцу через менеджерский чек.
Переезд в ОАЭ из России: что нужно знать
Покупка не даёт статус автоматически: условия зависят от эмирата, программы и формы собственности. В Дубае DLD описывает двухлетнюю визу собственника с отдельными условиями для единоличного и совместного владения; GDRFA требует готовое пригодное для проживания жильё и подтверждение средств. Золотая виза на десять лет от 2 000 000 AED — отдельная программа. Для других эмиратов применимость и документы проверяют в их официальном канале подачи.

Заявка на недвижимость в ОАЭ

Напишите бюджет и задачу — под сдачу, под визу или для себя. Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку