Рынок без налога на доход и на прирост капитала, с рассрочкой от застройщиков и золотой визой на десять лет. Купить квартиру в Эмиратах можно от 70 000 $ в Аджмане и от 150 000 $ в Дубае, а арендная доходность здесь самая высокая среди направлений, которые покупают из России.
Объединённые Арабские Эмираты собрали то, чего нет в Европе: отсутствие налога на доход физических лиц, отсутствие налога на прирост капитала при перепродаже и рассрочку от застройщика, которую дают без банка и без проверки кредитной истории. Квартиры в Арабских Эмиратах покупают ради аренды, визы и роста капитала — три задачи закрываются одним объектом.
Иностранцы покупают в собственность только во фрихолд-зонах — это специально выделенные районы, где право владения полное и бессрочное. В Дубае таких зон десятки, и почти вся интересная застройка находится именно там. Недвижимость в Эмиратах доступна гражданам России на общих основаниях: ни вида на жительство, ни местного партнёра для сделки не нужно.
Стоимость недвижимости в ОАЭ раскладывается по эмиратам: вход от 70 000 $ в Аджмане, 80 000 $ в Умм-эль-Кувейне, 90 000 $ в Шардже, 100 000 $ в Рас-эль-Хайме, 140 000 $ в Абу-Даби и 150 000 $ в Дубае. Это цена самой доступной студии; апартаменты и виллы стоят кратно дороже, а разброс внутри одного эмирата больше, чем разница между соседними.
Сверх цены объекта на вторичном рынке платят сбор земельного департамента 4% от стоимости, регистрацию права около 4 000 AED, услуги агентства 2% и справку NOC от застройщика 500–5 000 AED. На первичном рынке комиссию платит застройщик, часть сборов он нередко берёт на себя в рамках акции, а оформление на off-plan обычно стоит 0%.
Содержание считают отдельно: сервисный сбор 10–25 $ за м² в год — главная статья расходов владельца, коммунальные — счета местной энергокомпании (в Дубае это DEWA) от 100 $ в месяц, управление арендой 5–10% от дохода. Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет вообще.
Покупка на стадии строительства дешевле готового на 15–30%, а платежи растянуты на годы. Деньги идут на эскроу-счёт застройщика под контролем регулятора, но риск переноса сроков остаётся, а въехать или начать сдавать можно только после сдачи. Новостройки в ОАЭ продают именно так — проектами, с графиком платежей и планировками на выбор.
Готовая квартира дороже, зато сдаётся с первого месяца и приносит доход сразу. Для тех, кто покупает ради арендного потока, это обычно разумнее. На вторичном рынке проверяют справку NOC и историю объекта, а сделка занимает около месяца против нескольких дней на первичке.
Агентства недвижимости в ОАЭ работают по лицензии: на первичном рынке их комиссию платит застройщик, на вторичном — покупатель, обычно 2% от цены. Сайты недвижимости дают быстрый обзор, но один и тот же объект висит на нескольких площадках с разными ценами, а часть объявлений уже неактуальна.
Продажа недвижимости в ОАЭ так же проста, как покупка: налога на прирост капитала нет, ограничений по срокам владения тоже, поэтому выйти из объекта можно в любой момент — вопрос только в цене и сроке экспозиции. Мы держим предложения застройщиков в одном месте: скажите бюджет, эмират и задачу — вернёмся с подборкой с указанием цены.
Что стоит формат в самом дешёвом и самом дорогом эмирате — от студии до виллы
Самый доступный вход в рынок: 70 000 – 110 000 $ в Аджмане, 80 000 – 120 000 $ в Умм-эль-Кувейне, 90 000 – 140 000 $ в Шардже и 150 000 – 260 000 $ в Дубае. Купить студию в ОАЭ проще всего под сдачу — она быстрее находит арендатора и дешевле в содержании.
Ходовой формат для аренды и для жизни одному или паре: 90 000 – 160 000 $ в Аджмане, 120 000 – 200 000 $ в Шардже, 140 000 – 260 000 $ в Рас-эль-Хайме, 190 000 – 350 000 $ в Абу-Даби, 200 000 – 450 000 $ в Дубае.
Семейный вариант: 130 000 – 230 000 $ в Аджмане, 160 000 – 300 000 $ в Шардже, 200 000 – 400 000 $ в Рас-эль-Хайме, 280 000 – 600 000 $ в Абу-Даби и 320 000 – 800 000 $ в Дубае. Апартаменты в ОАЭ — это квартира в комплексе с бассейном, спортзалом и охраной.
Дом в ряду с небольшим участком и общей инфраструктурой посёлка: 200 000 – 350 000 $ в Аджмане, 250 000 – 450 000 $ в Шардже, 400 000 – 750 000 $ в Абу-Даби, 450 000 – 900 000 $ в Дубае. Компромисс между квартирой и виллой.
Вилла в ОАЭ начинается от 300 000 $ в Аджмане, 350 000 $ в Умм-эль-Кувейне, 400 000 $ в Шардже, 450 000 $ в Рас-эль-Хайме, 700 000 $ в Абу-Даби и 800 000 $ в Дубае. Отдельно стоящий частный дом вне закрытого посёлка иностранцу почти не встречается: застройка идёт кварталами и комьюнити.
Строящийся объект дешевле готового на 15–30%, первый взнос 20–40%, остальное частями до сдачи. Квартира от застройщика передаётся с отделкой и техникой — в отличие от Турции и Грузии, каркас здесь не продают.
Где дороже всего, а где вход в рынок начинается от семидесяти тысяч
Главный рынок страны: Марина, Даунтаун, Пальма и десятки новых районов. Максимальный выбор, максимальная ликвидность.
Столица и нефтяная казна страны. Спокойнее Дубая, застройка на островах, публика — дипломаты и госслужащие.
Соседний с Дубаем эмират, куда переезжают ради цены. Сухой закон, семейная атмосфера, до Дубая полчаса без пробок.
Горы, пляжи и строящееся казино Wynn. Самый быстрорастущий эмират, цены пока заметно ниже дубайских.
Самый маленький и самый доступный эмират. Вход в рынок ОАЭ по минимальной цене, до Дубая около часа.
Тихий эмират с лагунами и мангровыми зарослями. Рынок маленький, зато рядом строится новый курортный кластер.
Квартиры в ОАЭ дороже всего стоят в Дубае, и это же самый ликвидный рынок: объект там проще и продать, и сдать. Абу-Даби спокойнее и чуть дешевле, Шарджа и Аджман — выбор тех, кто хочет войти в рынок Эмиратов минимальной суммой и готов ездить в Дубай на работу. Квартира в Аджмане и квартира в Шардже стоят вдвое-втрое меньше дубайской при том же качестве новой застройки.
Рас-эль-Хайма растёт быстрее остальных за счёт курортных проектов, Умм-эль-Кувейн остаётся самым тихим и самым маленьким рынком страны. Эмираты связаны одной трассой вдоль побережья, и дорога между ними занимает от получаса до полутора часов.
На первичном рынке — за несколько дней, на вторичном — за месяц
Определяетесь с эмиратом, районом и типом: строящийся объект с рассрочкой или готовый под сдачу. Смотреть можно онлайн — застройщики дают подробные материалы и планировки.
Объект резервируется депозитом. На первичке это обычно первый взнос по графику, на вторичке — 10% от стоимости по договору MOU.
На вторичном рынке застройщик выдаёт справку об отсутствии задолженностей. Без неё сделку не зарегистрируют.
Деньги переводятся на эскроу-счёт проекта или продавцу через менеджерский чек. Наличными сделки такого размера не проводят.
Земельный департамент вносит запись и выдаёт Title Deed — электронное свидетельство о собственности. На off-plan вместо него выдают Oqood.
Если сумма подходит под визовый порог, подаются документы на резидентскую визу. Параллельно оформляется договор на электричество и воду с местной энергокомпанией — в Дубае это DEWA.
Резидентская виза привязана к стоимости недвижимости. От 750 тысяч дирхамов — около 204 000 $ — даёт двухлетнюю визу с продлением, от двух миллионов — около 545 000 $ — золотую на десять лет, которая распространяется на супруга и детей. Именно от этого порога планируют переезд с семьёй: школы, страховка и продление статуса считаются сразу.
Переезд в ОАЭ из России отличается от европейского в одном: гражданство иностранцу практически не выдают, а ПМЖ в привычном смысле не существует. Статус резидента держится на визе, и её нужно продлевать, пока недвижимость в собственности. ВНЖ при покупке недвижимости оформляют после регистрации права, объект при этом должен быть готовым или почти готовым.
Налогов, привычных по Европе, здесь нет: ни на доход физических лиц, ни на прирост капитала при продаже, ни ежегодного налога на недвижимость. Единственный обязательный платёж при покупке — сбор земельного департамента 4%. При сдаче в аренду в некоторых эмиратах взимается муниципальный сбор, который включается в счета за электричество и обычно перекладывается на арендатора.
Ипотека в ОАЭ существует, и банки кредитуют не только резидентов: ипотека для нерезидентов возможна, но условия банк определяет индивидуально — смотрят подтверждённый доход, размер первого взноса и сам объект. Ставка по ипотеке для нерезидента выше, чем для резидента с местной зарплатой, а оформление занимает недели и требует пакета документов.
Поэтому большинство покупателей из России ипотеку в ОАЭ не берёт, а пользуется рассрочкой от застройщика: 20–40% первым взносом, остальное равными платежами до сдачи дома, обычно без процентов и без банка. На готовое жильё рассрочку дают реже и на более короткий срок.
Доходность в Дубае выше европейской: 5–8% годовых по долгосрочной аренде и до 10% по посуточной в туристических районах. Причина в высоком спросе — население растёт за счёт приезжающих специалистов, а почти все они арендуют.
Считать нужно чистыми: из валовой доходности вычитается сервисный сбор, который в премиальных башнях съедает заметную часть, и комиссия управляющей компании 5–10%, если вы не в стране. Инвестиции в недвижимость ОАЭ рассчитывают на горизонт от трёх лет: рынок цикличный, и разговоры о том, что недвижимость в ОАЭ упала, появляются после каждого цикла — дешевеют отдельные районы и форматы, пока другие растут.
Приобретение недвижимости напрямую у застройщиков: студии, апартаменты, таунхаусы и виллы
Собираем предложения по Дубаю, Абу-Даби и северным эмиратам. Напишите, что ищете, — пришлём подборку с указанием цены под ваш бюджет и задачу.
Оставить заявкуЦены, фрихолд, виза, налоги, ипотека и рассрочка
Напишите бюджет и задачу — под сдачу, под визу или для себя. Вернёмся с вариантами, которые реально подходят, а не с общим каталогом.
azur