Айдат и налог на недвижимость за границей

В этой статье: расходы при покупке · что такое айдат · сервисный сбор в ОАЭ · налог на недвижимость по странам · налог с аренды и продажи · коммунальные · сколько выходит в год.

Разовые расходы при покупке

Сверх стоимости объекта закладывайте отдельную сумму — в разных странах она отличается в разы.

• Турция: налог на переход права 4% от заявленной цены передачи, не ниже установленной стоимости для налога на недвижимость, оценочный отчёт, перевод, подключение счётчиков.
• ОАЭ: сбор земельного департамента 4%, регистрация около 4 000 AED, на вторичном рынке ещё 2% агентству и справка NOC от застройщика 500–5 000 AED.
• Северный Кипр: сбор перехода права рассчитывают по категории покупателя и очередности объекта с учётом действующих временных и переходных условий, НДС рассчитывают по категории и закрытой площади объекта; прежние 5% не являются общей ставкой для всех новостроек, гербовый сбор 0,5%, юрист 1 500–2 500 £.
• Таиланд: прежние ориентиры — регистрационный сбор 2% по оценочной стоимости и гербовый 0,5% только при применимости. При специальном бизнес-налоге соответствующий гербовый сбор не добавляют; оплату сторон и услуги юриста закрепляют в договоре.
• Испания: 10–13% сверх цены — самая высокая нагрузка в подборке. Греция: 7–10%. Сербия: 3–6%. Египет: индивидуальная смета регистрации и услуг покупателя; налог продавца проверяют отдельно. Грузия: налоговый режим продавца, включение НДС в договорную цену и расходы регистрации проверяют отдельно; нулевую смету любой покупки не обещают. Для соответствующих сделок в Валенсии с 1 июня 2026 года общая ставка ITP составляет 9%; при налоговой базе свыше 1 000 000 € проверяют ставку 11%. Общая ставка AJD для соответствующих нотариальных документов — 1,4%. Категория сделки, налоговая база, льготы и применимость каждого налога проверяются отдельно; эти ставки не являются суммой всех расходов покупателя

Что такое айдат в Турции

Айдат — это ежемесячный взнос за содержание жилого комплекса в Турции. Платят все собственники независимо от того, живут они там или нет, и независимо от того, пользуются ли бассейном и спортзалом. Айдат в Турции — что это по сути: ваша доля в общих расходах дома, а не налог: деньги идут не государству, а управляющей компании комплекса.

В сумму входит уборка территории и подъездов, охрана, обслуживание лифтов, бассейнов, сада, освещение общих зон, зарплата управляющего. Ежемесячный платёж выглядит так:

• Простой дом без инфраструктуры: 30–50 евро в месяц.
• Комплекс с бассейном и охраной: 60–100 евро.
• Резиденция с сауной, залом, консьержем, садом: 120–200 евро и выше.

Размер утверждается общим собранием собственников. Долги по айдату переходят к новому владельцу вместе с квартирой — это первое, что проверяют на вторичном рынке.

Сервисный сбор в ОАЭ

Аналог айдата, но считается иначе — по площади квартиры за год. Ставка зависит от класса здания и района: 10–25 долларов за квадратный метр в год, в премиальной башне с консьержем и бассейном — ближе к верхней границе. Для квартиры в 80 квадратов это от 800 до 2 000 долларов ежегодно. Это основная статья расходов владельца в ОАЭ, и её обязательно вычитать при расчёте доходности от аренды.

Налог на недвижимость по странам

Налоги на недвижимость за границей устроены по-разному: где-то ставка считается от кадастровой стоимости, где-то налога нет вовсе, а где-то он заменён муниципальным сбором.

• Турция: небольшой муниципальный налог от кадастровой стоимости, плюс обязательная страховка ДАСК.
• ОАЭ: ежегодного налога на недвижимость нет вообще, только сервисный сбор.
• Испания: прежний ориентир IBI 0,4–1,1% для городского жилья проверяют по кадастровой базе и муниципальным условиям; сбор сообщества 600–2 000 € в год подтверждают по дому. Для физлица-нерезидента отдельно проверяют условный доход от собственного использования или свободных дней городского жилья и доход аренды.
• Южный Кипр: общегосударственный налог отменён, остаётся муниципальный 100–400 € в год. Северный Кипр: символический.
• Болгария: прежний ориентир 0,15–0,45% проверяют по муниципальной ставке и налоговой оценке; таксу поддержки 8–15 € за метр подтверждают по комплексу.
• Сербия: прежний ориентир около 0,4% не является единой ставкой: проверяют налоговую базу, категорию плательщика и муниципальное решение; для физлица возможна прогрессивная шкала. Сбор здания 15–40 € в месяц подтверждают по дому.
• Черногория: 0,25–1%, для квартир ближе к нижней границе, сбор за обслуживание 200–800 € в год.
• Грузия: проверяют состав и учитываемый доход семьи, объект и действующие льготы; иностранное гражданство само по себе не освобождает от налога. Для земли действуют отдельные правила. Прежний максимальный ориентир около 1% уточняют по категории облагаемого имущества. Для 2026 года льготный порог по учитываемому доходу семьи повышен до 100 000 GEL. Проверяют состав семьи, доход за предыдущий 2025 год и категорию имущества. Землю рассматривают отдельно: эта льгота не является общим освобождением любой земли. Иностранное гражданство само по себе не означает отсутствие налога
• Греция: ENFIA рассчитывают по данным объекта и права владельца: учитывают местоположение, площадь, использование, возраст, этаж и другие установленные показатели, а также применимые надбавки и льготы. Его нельзя представить единой процентной ставкой от цены любой квартиры. Прежний ориентир сбора здания — 300–1 200 € в год, его подтверждают по дому.
• Египет: Налог на недвижимость рассчитывают по оценённой годовой арендной стоимости с предусмотренными законом вычетами и льготами. Освобождение основного семейного жилья требует соблюдения условий и не распространяется автоматически на любую квартиру или объект под сдачу. Прежний ориентир сбора комплекса — 300–800 $ в год, его подтверждают по объекту.
• Таиланд: прежний ориентир 0,02–0,1% уточняют по оценке, использованию, категории владельца и условиям льгот; он не универсален. Индонезия: Прежний ориентир налога на землю и строение 0,1–0,3% уточняют по действующим местным правилам, категории объекта, налоговой оценке и льготам; это не универсальная ставка от рыночной цены. При лизхолде отдельно проверяют плательщика и распределение расходов по договору.

Налог с аренды и с продажи

Если сдаёте, доход облагается в стране, где находится объект. В Грузии 5% применяют к сдаче жилой площади физлицом для проживания без вычета расходов при выполнении условий регистрации и декларирования; другие формы аренды проверяют отдельно, в ОАЭ исключение инвестиционного дохода физлица из корпоративного налога зависит от деятельности без бизнес-лицензии или необходимости её получить; компания и лицензируемая сдача имеют отдельный режим, а регистрация договора аренды не равна бизнес-лицензии, в Таиланде удерживается налог у источника, в Турции ставка прогрессивная с необлагаемым минимумом.

Налог с продажи недвижимости за границей зависит от срока владения. В Турции: Для физлица налог на прирост стоимости при некоммерческой продаже приобретённого за плату объекта проверяют в пределах пяти лет со дня приобретения. Налоговую прибыль рассчитывают с допустимыми расходами, индексацией и освобождением соответствующего года. Дату приобретения подтверждают документами. Безвозмездное получение и коммерческие продажи рассматривают отдельно; после пяти лет нельзя обещать отсутствие любых налогов и сборов. В Таиланде специальный бизнес-налог 3,3% зависит от характера продажи, продавца, способа приобретения и исключений; владение менее пяти лет является одним из условий. При его применении соответствующий гербовый сбор не добавляют. Это стоит закладывать заранее: планируя быструю перепродажу, вы платите больше, чем при долгом владении. В памятке GIB для прироста стоимости при соответствующей частной продаже указано освобождение 150 000 TL для календарного 2026 года. Сначала проверяют вид продажи, дату и способ приобретения, допустимые расходы и индексацию. Коммерческие продажи рассматриваются отдельно; срок владения сам по себе не гарантирует отсутствие любых налогов и сборов

Налоговые резиденты России учитывают подлежащие декларированию зарубежные доходы по правилам НДФЛ. Зачёт иностранного налога не автоматический: проверяют действующий договор, вид дохода и налога, применимые положения и документы об уплате. Приостановленные статьи и прекращённые договоры учитывают отдельно; уплату за рубежом нельзя просто вычесть из российского НДФЛ без этих условий. Сам ВНЖ не определяет налоговое резидентство. Для НДФЛ в России по общему правилу считают не менее 183 дней нахождения в РФ за 12 следующих подряд месяцев; окончательный статус за налоговый период устанавливают по итогам календарного года. Закон предусматривает исключения, поэтому одного числа дней за границей недостаточно для безусловного вывода.

Коммунальные расходы

Электричество на юге дорогое, а летом основной расход — кондиционирование. Сколько стоит коммуналка в Турции: счёт за жаркий месяц может доходить до 80–120 евро при активном использовании кондиционера, зимой добавляется отопление. Вода дешевле, интернет стоит 15–25 евро в месяц. В Турции обязательна страховка от землетрясения ДАСК — 50–100 евро в год, без неё не подключат коммунальные услуги.

В остальных странах порядок такой: от 30 $ в месяц в Египте, от 50 € в Болгарии, от 60 € в Черногории, от 70 € в Сербии, от 80 € в Греции, от 90 € в Испании и на Кипре, от 100 $ в ОАЭ.

Сколько выходит в год

Для ориентира: квартира 2+1 в Аланье в комплексе среднего уровня обходится примерно в 900–1 500 евро в год со всеми платежами, если жить в ней несколько месяцев. Квартира в Дубае той же площади — от 1 500 до 3 000 долларов в год, в основном за счёт сервисного сбора. В Испании и Греции добавляется сбор сообщества, который сам по себе доходит до 2 000 и 1 200 евро в год соответственно.