Инвестиции в зарубежную недвижимость под аренду

Как считать доходность честно

Продавцы обычно называют валовую доходность: годовая выручка от аренды, делённая на цену объекта. Реальная цифра всегда ниже, и разница бывает двукратной.

Из выручки вычитается комиссия управляющей компании — на Бали и в Таиланде это 20–30%, в ОАЭ и Турции 10–20%. Затем сбор комплекса или сервисный платёж, который в дубайских башнях съедает заметную часть. Затем коммунальные в простое, налоги, мелкий ремонт и обновление мебели раз в несколько лет. И главное — загрузка. Продолжительность сдачи не определяется одним словом «курортный» или «городской»: нужна годовая история загрузки сопоставимых объектов.

Выгодно ли покупать квартиру под сдачу

До покупки нужно проверить финансовую модель. Результат зависит от конкретного объекта: годовой выручки, полной суммы вложений, расходов и незанятых периодов. Сравнивать его с вкладом можно только в одной валюте и за один период; рост стоимости недвижимости не гарантирован. Невыгодной покупка становится в двух случаях: когда доход посчитали по пиковому месяцу и растянули на год, и когда купили курортный объект, работающий четыре месяца, ожидая городской загрузки.

Доходность недвижимости по странам мира

Лучшие страны для инвестиций в недвижимость из нашей подборки по валовой доходности: Индонезия (Бали) 7–10%, Грузия 6–9%, Вьетнам 6–8%, ОАЭ и Таиланд по 5–8%, Северный Кипр 5–7%; по Египту нужен отдельный расчёт, Турция, Греция, Черногория, Болгария и Сербия 4–6%, Испания 3–5%. Но выбирать только по проценту нельзя: на Бали владение идёт через лизхолд с уменьшающимся сроком, во Вьетнаме — собственность на допустимое жильё обычно до 50 лет и квота для иностранцев, в ОАЭ высокий сервисный сбор, в Испании и Барселоне ограничены туристические лицензии.

Инвестиции в недвижимость у моря и апартаменты в Дубае

Инвестиции в недвижимость у моря устроены иначе, чем городские: ставка за сутки выше, но сезон короче, а первая линия добавляет к ставке до трети при заметно большей цене входа. Курортный объект имеет смысл там, где сезон длинный — Египет, ОАЭ, Канары, Крит.

Купить апартаменты в Дубае с доходностью — самый частый запрос по ОАЭ, и рынок это оправдывает: аренда с городским спросом и растущее население. Доход физлица от продажи или аренды недвижимости может исключаться из корпоративного налога при соблюдении условий инвестиционной деятельности. Проверяют, ведётся ли эта деятельность через бизнес-лицензию или требует её; компания и лицензируемая сдача имеют иной режим. Регистрация договора аренды сама по себе не равна бизнес-лицензии, а привлечение лицензированного посредника само по себе не меняет статус дохода собственника. НДС, регистрационные и муниципальные сборы, налоги страны резидентства и расходы на услуги рассматривают отдельно. Считать нужно с сервисным сбором: в премиальных башнях он доходит до 25 долларов за квадратный метр в год и превращает обещанные восемь процентов в пять-шесть.