Когда покупаете ради дохода, важна не красота вида из окна, а загрузка, сезонность и то, сколько заберёт управляющая компания.
Продавцы обычно называют валовую доходность: годовая выручка от аренды, делённая на цену объекта. Реальная цифра всегда ниже, и разница бывает двукратной.
Из выручки вычитается комиссия управляющей компании — на Бали и в Таиланде это 20–30%, в ОАЭ и Турции 10–20%. Затем сбор комплекса или сервисный платёж, который в дубайских башнях съедает заметную часть. Затем коммунальные в простое, налоги, мелкий ремонт и обновление мебели раз в несколько лет. И главное — загрузка. Курортный объект работает четыре-пять месяцев в году, городской двенадцать. При одинаковой ставке за сутки годовой доход отличается втрое.
Выгодно, если считать по-честному. Инвестиции в зарубежную недвижимость дают 5–7% годовых чистыми — это медленнее вклада, но вы получаете актив в валюте, которым можно пользоваться самому и который растёт в цене вместе с рынком. Невыгодной покупка становится в двух случаях: когда доход посчитали по пиковому месяцу и растянули на год, и когда купили курортный объект, работающий четыре месяца, ожидая городской загрузки.
Лучшие страны для инвестиций в недвижимость из нашей подборки по валовой доходности: Индонезия (Бали) 7–10%, Грузия 6–9%, Вьетнам 6–8%, ОАЭ и Таиланд по 5–8%, Египет и Северный Кипр 5–7%, Турция, Греция, Черногория, Болгария и Сербия 4–6%, Испания 3–5%. Но выбирать только по проценту нельзя: на Бали владение идёт через лизхолд с уменьшающимся сроком, во Вьетнаме — право на 50 лет и квота для иностранцев, в ОАЭ высокий сервисный сбор, в Испании и Барселоне ограничены туристические лицензии.
Инвестиции в недвижимость у моря устроены иначе, чем городские: ставка за сутки выше, но сезон короче, а первая линия добавляет к ставке до трети при заметно большей цене входа. Курортный объект имеет смысл там, где сезон длинный — Египет, ОАЭ, Канары, Крит.
Купить апартаменты в Дубае с доходностью — самый частый запрос по ОАЭ, и рынок это оправдывает: аренда без сезонности, растущее население, отсутствие налога на доход. Считать нужно с сервисным сбором: в премиальных башнях он доходит до 25 долларов за квадратный метр в год и превращает обещанные восемь процентов в пять-шесть.
Валовые ориентиры по направлениям
Самая высокая доходность в подборке за счёт круглогодичного потока туристов и удалённых работников. Минус — владение через лизхолд, срок которого уменьшается.
Аренда без сезонности, население растёт, налогов на доход нет. Сервисный сбор в премиальных башнях заметно снижает чистую доходность.
Высокая доходность на Пхукете и в Паттайе, развитая индустрия управления. Сезон с ноября по апрель, летом поток падает.
Батуми даёт курортную доходность, Тбилиси — круглогодичную от релокантов. Налог при покупке нулевой, вход дешёвый.
Растущий рынок с низким входом, туристический поток восстанавливается. Ограничение — квота для иностранцев и срок владения 50 лет.
Стабильный рынок с понятными правилами, но курортная сезонность: доход идёт четыре-пять месяцев в году.
Что определяет реальный доход
Курорт работает 4–5 месяцев, город — 12. Аланья, Будва и Сиде зимой пустеют, Дубай, Бангкок, Тбилиси и Хургада сдаются круглый год. Это главный фактор годовой выручки.
Если вы не в стране, объект ведёт компания: 15–20% в Турции и ОАЭ, 20–30% на Бали и в Таиланде за посуточную сдачу с уборкой и встречей гостей.
Сервисный сбор в ОАЭ считается по площади и в премиальных башнях доходит до 25 долларов за квадратный метр в год. Айдат в Турции, такса в Болгарии, сборы комплекса на Кипре — всё это вычитается.
В Испании и на Балеарах нужна туристическая лицензия, которую перестали выдавать. На Бали требуется лицензия на краткосрочную аренду, в Барселоне посуточная сдача практически закрыта. Проверять до покупки.
Доходность, сезонность, управление и гарантии застройщика
Напишите бюджет и страну — покажем варианты с расчётом чистой доходности, а не рекламных обещаний.
azur