Тропики круглый год, низкая стоимость жизни и рынок, который кормится потоком в тридцать миллионов туристов. Квартиры в Таиланде продаются иностранцам в полную собственность, порог входа ниже, чем почти на любом другом море.
Недвижимость в Таиланде покупают ради тёплой зимовки и дохода: покупка недвижимости здесь окупается туристическим потоком, а стоимость квартиры остаётся ниже, чем на средиземноморских курортах. Средняя цена входа по стране — 70 000 $, дешёвые квартиры и вовсе стартуют в Паттайе, самые дорогие виды — на Пхукете и Самуи. Цена недвижимости номинирована в батах и долларах; сколько это в рублях, зависит только от курса на день сделки — рынок на русских покупателей давно настроен, расчёты в русской валюте прозрачны.
Главный вопрос — можно ли купить квартиру в Таиланде россиянину и как иностранцу оформить собственность. Ответ: да, россияне могут покупать квартиры в полную собственность (фрихолд), ограничений для граждан России нет — покупка идёт по загранпаспорту. Землю иностранцам покупать нельзя: дом или вилла оформляются через долгосрочный лизхолд на землю либо на тайскую компанию. Владеть недвижимостью — квартирой — можно бессрочно, владение подтверждает чанот — свидетельство о праве.
В каждом кондоминиуме действует квота: не более 49% площадей может принадлежать иностранцам во фрихолде, остальные 51% продаются тайцам или иностранцам в лизхолд — аренду на 30 лет с продлением. Фрихолд дороже лизхолда на 5–15%, зато наследуется и продаётся свободно. Оформлять недвижимость на тайцев-номиналов, чтобы обойти запрет на землю, — серая схема: именно за такие конструкции в новостях фигурируют россияне, задержанные за покупку недвижимости в обход закона. Легальные пути — фрихолд в квоте, лизхолд и компания с прозрачной структурой.
Новостройки продаются напрямую от застройщика, часто в рассрочку на время стройки и без ипотеки. Вторичка дешевле на старте, но требует проверки: свободна ли иностранная квота, нет ли долгов по сборам кондоминиума. Купить квартиру в Таиланде вторичка позволяет быстрее — заселение сразу, а не после сдачи дома. Продажа недвижимости идёт круглый год, пик выбора — перед высоким сезоном.
Отзывы покупателей сходятся: главный подвох — путаница между фрихолдом и лизхолдом и покупка без проверки квоты. Подводные камни стандартные: продление лизхолда не гарантировано законом, гарантированная доходность уже заложена в цену, а перевод денег нужно планировать заранее. Стоит ли покупать — зависит от задачи: под зимовку и сдачу плюсы и минусы складываются в пользу покупки, под быструю перепродажу рынок медленный. Нюансы, особенности и правила сделки разобраны ниже по шагам — условия покупки недвижимости для русских не отличаются от условий для других иностранцев.
Смотреть объекты удобно на сайте — отдельное приложение не требуется, каталог и видео объектов открываются с телефона. Агентства недвижимости работают без лицензирования, поэтому агенты берут комиссию с застройщика, а не с покупателя; на первичке разумно идти без посредников — напрямую к застройщику. Где лучше купить — решает бюджет и сценарий: разбор городов ниже.
Виды недвижимости — от студии в кондо до частного дома с бассейном
Кондо — это и есть то, как называются квартиры в Таиланде: жильё в кондоминиуме с общим бассейном и охраной. Студия и однокомнатная квартира — самый ходовой формат: квартира-студия начинается с 70 000 $ в Паттайе, однокомнатную у моря берут под сдачу в первую очередь. Купить 1-комнатную квартиру можно в любом крупном проекте побережья.
Апартаменты с одной-двумя спальнями — формат для жизни и зимовки. Двухкомнатная квартира в туристических городах стоит заметно дороже студий, зато сдаётся семьям на весь сезон. В новых кондоминиумах это основной объём предложений.
Купить дом в Таиланде можно, но земля под ним оформляется в лизхолд или на компанию. Вилла с бассейном — формат Пхукета и Самуи, дом на берегу моря — самая дорогая позиция рынка. Частный дом и загородный дом в глубине острова дешевле прибрежных, купить дом недорого реальнее всего в Паттайе и Хуахине.
Таунхаусы встречаются в пригородах Паттайи и на Самуи. Отдельная история — купить дом в русской деревне: посёлки с русскоязычными соседями есть под Паттайей, там же проще с бытом на русском. Дома и квартиры в таких местах продаются и на вторичке.
Где туристический поток, а где жизнь круглый год
Главный курортный рынок страны: аэропорт, пляжи Патонг и Камала, виллы и максимальный спрос на аренду.
Минимум по стране и крупная русскоязычная община. До Бангкока полтора часа, жизнь круглый год.
Столица: доход без сезонности, метро, школы и госпитали. Моря нет, зато стабильность.
Остров вилл на склонах: камернее Пхукета, публика европейская, застройка низкая.
Спокойный курорт в трёх часах от Бангкока, куда ездит тайская элита. Гольф и длинный пляж.
Скалы Ао Нанга и Рейли, самая эффектная природа побережья. Рынок маленький, малоэтажный.
Сколько стоит квартира в Таиланде, зависит прежде всего от города. Цены на квартиры стартуют с 70 000 $ в Паттайе — это недорогая недвижимость с самой большой русской общиной. Недвижимость на Пхукете дороже: вход от 90 000 $, квартира на Пхукете у моря — главный предмет спроса, цена в рублях пересчитывается по курсу на день сделки. Квартиры в Бангкоке продаются от 100 000 $ у метро, недвижимость на Самуи — от 120 000 $, дома здесь ищут чаще квартир. Квартиру в Хуахине покупают от 85 000 $, Краби — от 80 000 $. Стоимость двухкомнатной квартиры везде выше студий примерно в полтора-два раза, стоимость дома начинается там, где заканчиваются цены квартир. Купить квартиру недорого у моря — это Паттайя и Хуахин, недорогие квартиры сосредоточены именно там; куплю дёшево и сегодня — так не бывает, но подборку по своему бюджету можно получить в тот же день.
Обычно от двух недель до месяца; что нужно, чтобы купить, — по шагам
Первым делом выясняется, есть ли в кондоминиуме свободная иностранная квота — от этого зависит, будет фрихолд или лизхолд. Смотреть можно очно или по видео.
Объект резервируется депозитом 2 000–5 000 $, подписывается соглашение с ценой и сроками.
Юрист проверяет чанот, обременения, статус застройщика; на вторичке — долги по сборам кондоминиума. Услуги юриста — 500–1 500 $.
Как оплатить покупку из России: валюта переводится на счёт в Таиланде и конвертируется в баты внутри страны, банк выдаёт справку FET — без неё фрихолд не зарегистрируют.
Оплачиваются сборы, право вносится в чанот. Присутствие не обязательно — можно оформить по доверенности.
Акт приёма, переоформление счетов за свет и воду. Дальше можно заселяться или сдавать.
Покупка недвижимости визу не даёт — это важное отличие от Турции и ОАЭ. Переезд в Таиланд на ПМЖ строится на визах: пенсионная после пятидесяти, программа Thailand Privilege (бывшая Elite) за членский взнос на срок от пяти лет, рабочая. Владение квартирой упрощает формальности, но ВНЖ не заменяет. Что нужно для переезда и сколько нужно денег — зависит от города: стоимость жизни ниже европейской, семье для переезда из России хватает заметно меньшего бюджета, чем в ОАЭ. Плюсы и минусы переезда стандартны: климат и цены против визовых продлений.
Ипотека для иностранцев в тайских банках практически недоступна — купить квартиру в ипотеку в привычном виде не получится, местная ипотека выдаётся резидентам. Рынок это компенсирует: квартира в рассрочку от застройщика — норма для новостроек, взнос делится на этапы стройки. Оплатить недвижимость из России можно переводом на счёт застройщика; принимаются и расчёты, привязанные к рублям, — цены на квартиры в рублях фиксируются курсом на день платежа.
Высокий сезон — с ноября по апрель: посуточная сдача даёт основную выручку, летом ставки падают вдвое. Застройщики предлагают гарантированную доходность 5–7% годовых на несколько лет под управлением оператора — удобно, но гарантия уже заложена в цену. Квартиру для инвестиций берут под сезонную сдачу, а сами инвестиции в недвижимость считают за вычетом комиссии управляющей компании — 20–40% от дохода, выше, чем в других странах: посуточная сдача требует обслуживания круглый год. Рынок недвижимости Таиланда растёт вместе с турпотоком; почему в Таиланде дешёвые квартиры — потому что строят много и себестоимость низкая, а не потому что с рынком что-то не так.
Какой налог на недвижимость платит владелец: ежегодный — 0,02–0,1% от оценки, при покупке — регистрационный сбор 2% и гербовый 0,5%, при продаже раньше 5 лет — специальный бизнес-налог 3,3%. Сборы обычно делятся пополам, на первичке застройщик часто берёт их на себя. Содержание: сбор кондоминиума 15–25 $ за м² в год плюс разовый взнос в фонд капремонта. Налог для россиян дополнительно возникает дома: доход от сдачи декларируется в РФ.
Квартиры и виллы от застройщиков — приобретение без посредников
Собираем предложения по Пхукету, Паттайе и Бангкоку. Напишите, что ищете, — подборку под бюджет пришлём сегодня же.
Оставить заявкуТо, что спрашивают до первой сделки
Напишите бюджет и задачу — под сдачу, для зимовки или для жизни. Вернёмся с вариантами, которые реально подходят, а не с общим каталогом.
azur