Сравнение направлений по тому, что действительно влияет на решение: сколько стоит вход, что даёт покупка, какие налоги и сколько приносит аренда.
В каких странах купить недвижимость — вопрос не про рейтинг, а про задачу. Одни едут за документом, другие за арендным доходом, третьи просто хотят дом у моря и не переплачивать. Купить жильё за границей россиянам сегодня можно во всех четырнадцати направлениях этой подборки: ограничений по гражданству при покупке нет нигде, различаются только форма собственности, налоги и то, что покупка даёт сверх самого объекта.
Ниже — таблица, где направления стоят рядом по одним и тем же параметрам, а под ней разбор по конкретным задачам: где дают ВНЖ, где дешевле всего, где искать дом или квартиру у моря и что реально доступно россиянам. Купить квартиру за рубежом и купить недвижимость за рубежом — те же вопросы, что и «за границей»: страны и правила одни и те же.
Главные параметры рядом, чтобы не открывать десять вкладок
Таблица прокручивается вбок →
| Страна | Вход от | ВНЖ | Гражданство | Налог при покупке | Доходность | Собственность |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Турция | 45 000 € | от $200 000 | от $400 000 | 4% | 4–6% | полная |
| ОАЭ | 150 000 $ | от 750 000 AED | нет | 4% | 5–8% | во фрихолд-зонах |
| Северный Кипр | 60 000 £ | при покупке | нет | 6% + НДС 5% | 5–7% | полная, но проверять титул |
| Таиланд | 70 000 $ | не даёт | нет | 2% + 0,5% | 5–8% | квартиры, земля нет |
| Грузия | 40 000 $ | от $150 000 | нет | 0% | 6–9% | полная, без ограничений |
| Черногория | 70 000 € | от €150 000 | нет | 3–6% | 4–6% | полная |
| Индонезия | 90 000 $ | не даёт | нет | 5% | 7–10% | лизхолд 25–30 лет |
| Египет | 35 000 $ | от $50 000 | от $300 000 | 3% | 5–7% | полная |
| Испания | 90 000 € | золотая виза отменена | через 10 лет ВНЖ | 6–10% | 3–5% | полная |
| Болгария | 30 000 € | при покупке | нет | 2–3% | 4–6% | полная, земля через фирму |
| Вьетнам | 60 000 $ | не даёт | нет | 0,5% | 6–8% | лизхолд 50 лет |
| Южный Кипр | 150 000 € | от 300 000 € | программа закрыта | 3–8% | 4–6% | полная, ЕС |
| Греция | 80 000 € | золотая виза от 400 000 € | через 7 лет резиденции | 3,09% | 4–6% | полная, ЕС |
| Сербия | 65 000 € | при покупке | нет | 2,5% | 4–6% | полная |
Цифры ориентировочные и служат для сравнения масштаба. Пороги ВНЖ и налоговые ставки пересматриваются, перед сделкой их нужно уточнять.
Страны, дающие ВНЖ при покупке недвижимости, делятся на две группы. Первая — с порогом: Турция от 200 000 $, ОАЭ от 750 000 AED, Греция от 400 000 € по золотой визе, Южный Кипр от 300 000 €, Грузия от 150 000 $, Египет от 50 000 $. Вторая — без порога, где ВНЖ за покупку недвижимости дают при любой стоимости объекта: Северный Кипр, Болгария и Сербия; Черногория из этой группы выпала — с 2026 года там нужен объект от 150 000 €. Список стран замыкают те, где покупка не даёт ничего: Таиланд, Индонезия и Вьетнам — там визу оформляют отдельно, по работе или инвестициям.
Гражданство за покупку недвижимости дают всего две страны подборки: Турция от 400 000 $ сразу и Египет от 300 000 $ при владении не менее пяти лет. В Греции путь к гражданству открывается через семь лет резиденции, в Испании — через десять, но покупка этот срок не сокращает. Внимательно смотрите на год: программы пересматриваются, испанская золотая виза отменена в 2025-м, а кипрская закрыта раньше.
Где самая дешёвая недвижимость в мире, сказать нельзя — рынков сотни, но в нашей подборке минимальный вход дают Болгария от 30 000 € и Египет от 35 000 $, следом Грузия от 40 000 $ и Турция от 45 000 €. Купить квартиру за границей недорого реально и в Сербии от 65 000 €, если не нужно море. Дешёвое жильё почти всегда означает одно из двух: вторичку или удалённость от побережья — на первой линии цены выше везде, независимо от страны.
Дом у моря дешевле всего обходится в Египте, Болгарии и Турции — там же ищут недорогую квартиру у моря. В Евросоюзе самый доступный вход к морю дают испанская Коста-Бланка от 90 000 € и греческие Халкидики от 80 000 €. Если важна не цена, а качество воды и пляжей, смотрят Черногорию, Крит и Северный Кипр; за океаном и тропиками — Таиланд, Бали и Вьетнам. Единственное направление подборки без моря — Сербия.
Где россияне могут купить недвижимость за границей: везде, где мы работаем — ограничение по гражданству ни в одной из четырнадцати стран не действует. Отличается практическая сторона: маршрут оплаты, наличие прямых рейсов и то, нужен ли счёт в местном банке. Популярные страны у россиян последних лет — Турция, ОАЭ, Грузия и Таиланд: там проще расчёты и понятнее среда.
В какой стране выгодно купить недвижимость под доход: доходность недвижимости по странам мира различается в разы, и в подборке впереди Индонезия с 7–10% годовых на Бали, дальше Грузия 6–9%, Вьетнам 6–8%, ОАЭ и Таиланд до 8%. Но выгода считается не только процентом: на Бали и во Вьетнаме земля иностранцу недоступна, а срок владения ограничен, и это часть стоимости. Где проще всего купить недвижимость за рубежом по документам — в Грузии: оформление за один день и нулевой налог; дольше всего тянется регистрация в Египте и Индонезии.
По каждой стране — цены по городам, порядок сделки, налоги и условия ВНЖ
Единственное направление с гражданством за инвестиции. Низкий порог входа, русскоязычная среда, 12 городов на выбор.
Нет налогов на доход и прирост капитала, рассрочка от застройщика без банка, золотая виза на десять лет.
Беспроцентная рассрочка на 3–5 лет и низкий вход. Главное — проверка титула на землю до задатка.
Высокая доходность и тропики круглый год. Квартиру можно в собственность, землю — нет.
Страна ЕС с ипотекой для нерезидентов. Восемь направлений от Коста-Бланки до Канар и Майорки.
Единственная действующая золотая виза в Евросоюзе. Халкидики, Крит и Афины.
Постоянный бессрочный ВНЖ страны ЕС от 300 тысяч евро. Английское право, никаких вопросов с титулами.
Самый низкий порог входа и море круглый год. Путь к гражданству от 300 тысяч долларов.
Налога при покупке нет вообще, оформление за один день, безвизовое пребывание до года.
Адриатика; ВНЖ — при покупке от 150 000 €. Будва, Котор и яхтенный Тиват.
Бали с самой высокой доходностью в подборке. Владение через лизхолд на 25–30 лет.
Растущий азиатский рынок с низким входом. Право на 50 лет и квота для иностранцев.
Самый дешёвый вход в Евросоюз. Славянский язык и короткий перелёт.
Безвиз, понятный язык и крупнейшее сообщество релокантов на Балканах. Моря нет.
Три вопроса, которые сужают выбор до двух-трёх вариантов
Для переезда важны школы, медицина и жизнь зимой — это Турция, ОАЭ, Испания. Для дохода смотрят на доходность и заполняемость: ОАЭ, Таиланд, Бали. Для отдыха — на сезон и перелёт.
Гражданство за инвестиции даёт только Турция и Египет. ВНЖ — Турция, ОАЭ, Северный Кипр, Черногория, Грузия, Греция, Южный Кипр, Болгария, Сербия и Египет. Таиланд, Бали и Вьетнам не дают ничего: там визу оформляют отдельно.
До 60 тысяч — Египет, Болгария, Грузия, Мерсин или Газипаша в Турции. До 100 тысяч — большинство турецких курортов, Северный Кипр, Паттайя, Халкидики. От 150 тысяч открываются ОАЭ, Бодрум, Пхукет и Испания.
Полная собственность не везде: в Таиланде и Вьетнаме земля иностранцу недоступна, на Бали работает лизхолд, в ОАЭ покупка возможна только во фрихолд-зонах. Это влияет и на цену, и на перепродажу.
ВНЖ и гражданство, цены, море, доходность и налоги
Опишите бюджет и что хотите получить от покупки — предложим направления, которые под это подходят, и объясним разницу.
azur