Подобрать объект

Квартиры и недвижимость в Абу-Даби

Столица и главный источник нефтяных доходов страны. Спокойнее и дешевле Дубая, застройка сосредоточена на островах. Купить квартиру в Абу-Даби можно от 120 000 $ в Аль-Гадире и от 140 000 $ на Аль-Риме.

Порог входа
от 140 000 $
студия на Аль-Риме
Атмосфера
спокойная
столица, а не витрина
Аэропорт
Зайед
международный
До Дубая
140 км
около полутора часов

Жильё в Абу-Даби: что нужно знать

Абу-Даби — столица ОАЭ и город, где сосредоточена государственная власть и нефтяные деньги. Небоскрёбов меньше, чем в Дубае, ритм спокойнее, а публика — чиновники, дипломаты и сотрудники крупных компаний. Недвижимость в Абу-Даби покупают чаще для жизни и стабильной аренды, чем под перепродажу.

Иностранцы покупают в инвестиционных зонах, большинство из которых расположено на островах: Яс с парками развлечений и трассой Формулы-1, Саадият с музеями и пляжами, Аль-Рим с плотной жилой застройкой. За пределами этих зон собственность иностранцу не оформят, поэтому выбор района здесь важнее, чем где-либо ещё в стране.

Динамика цен зависит от района, типа недвижимости и периода сравнения. Покупку для проживания и для перепродажи оценивают по условиям конкретного объекта.

Цены на квартиры и дома в Абу-Даби

Студия140 000 – 220 000 $
Апартаменты 1 спальня190 000 – 350 000 $
Апартаменты 2 спальни280 000 – 600 000 $
Таунхаус400 000 – 750 000 $
Вилла700 000 $ и выше

Так выглядят цены на квартиры в Абу-Даби на 2026 год. Диапазон зависит от района, вида из окна и класса здания; объекты на стадии строительства дешевле готовых на 15–30%. Цена квартиры в Абу-Даби зависит прежде всего от острова: вход в эмират начинается со 120 000 $ в Аль-Гадире, а самая массовая покупка — студия или апартаменты на Аль-Риме от 140 000 $. Стоимость квартиры в Абу-Даби номинирована в дирхамах и долларах: сколько это в рублях, зависит от курса доллара на день сделки. Купить жильё в Абу-Даби дешевле всего на стадии строительства.

Купить дом в Абу-Даби: виллы, таунхаусы и апартаменты

Дома в Абу-Даби — это виллы и таунхаусы в закрытых комьюнити. Виллы в Абу-Даби сосредоточены на Саадияте, Ясе и в прибрежной Аль-Рахе: купить виллу в Абу-Даби можно от 700 000 $, таунхаус стоит 400 000 – 750 000 $; отдельно стоящий частный дом вне посёлка иностранцу практически не встречается, застройка идёт кварталами с общей охраной, парками и школами.

Апартаменты в Абу-Даби — та же квартира, но в комплексе с бассейном, спортзалом и подземным паркингом. Купить апартаменты в Абу-Даби проще всего на Аль-Риме: там сосредоточена основная башенная застройка и самый большой выбор планировок — от студии до трёх спален.

Новостройки, ЖК и рассрочка от застройщика

ЖК в Абу-Даби строят проектами: на Аль-Риме и Ясе башнями, на Аль-Рахе и Саадияте — малоэтажными кварталами. Квартира от застройщика на раннем этапе обходится дешевле готовой на 15–30%, а рассрочка стандартна: 20–40% первым взносом, остальное по графику до сдачи, обычно без процентов и без банка.

Вторичный рынок здесь заметнее дубайского просто потому, что нового строительства меньше. Готовая квартира дороже, зато приносит доход с первого месяца, и её видно вживую — вместе с домом, видом из окна и работой управляющей компании.

Купить квартиру в Абу-Даби: как проходит сделка

Порядок тот же, что по всей стране: бронирование с депозитом, проверка объекта и справка об отсутствии задолженностей на вторичке, оплата на эскроу-счёт проекта или через менеджерский чек, регистрация права и выдача свидетельства о собственности. На первичном рынке сделка занимает несколько дней, на вторичном — около месяца.

Купить недвижимость в Абу-Даби можно удалённо: просмотры по видеосвязи, договор электронно, оплата переводом через банк третьей страны. Цену, скидки, комиссии и дополнительные расходы сравнивают по письменным условиям конкретного продавца и посредника. Подробный порядок сделки и сборы разобраны на странице недвижимости в ОАЭ.

Районы Абу-Даби: цены на квартиры

Где дешевле, где ближе к морю и чем острова отличаются друг от друга

Аль-Рим
от 140 000 $
Остров с плотной жилой застройкой и башнями. Основной район для покупки апартаментов, всё рядом.
Яс
от 250 000 $
Остров развлечений: Ferrari World, аквапарк, трасса Формулы-1, поля для гольфа.
Саадият
от 400 000 $
Культурный остров с Лувром и пляжами. Премиальный сегмент, виллы и дорогие апартаменты.
Аль-Раха
от 200 000 $
Прибрежный район рядом с аэропортом, набережная и малоэтажная застройка.
Масдар
от 160 000 $
Экспериментальный экогород с низким энергопотреблением. Компактный и современный.
Аль-Гадир
от 120 000 $
Доступный жилой комплекс на границе с Дубаем. Самые низкие цены в эмирате.

Какой район Абу-Даби выбрать, чтобы купить квартиру

Коротко: апартаменты — Аль-Рим, дом у воды — Саадият и Яс, дешевле всего — Аль-Гадир

Квартира на Аль-Риме — самый массовый выбор: башни, магазины и школы в шаговой доступности, вход от 140 000 $ и наибольший выбор апартаментов. Яс от 250 000 $ берут ради инфраструктуры развлечений и редкой для эмирата посуточной аренды в дни гонок и концертов. Саадият от 400 000 $ — премиальный остров с музеями и пляжами, там же смотрят виллы и дорогие апартаменты.

Купить квартиру недорого реальнее всего в Аль-Гадире от 120 000 $ — это граница с Дубаем и самые низкие цены в эмирате, удобно тем, кто работает в соседнем эмирате. Дальше по цене идут Аль-Рим и Масдар от 160 000 $ — компактный экогород с низким энергопотреблением. Дом или виллу ищут на Саадияте, Ясе и в прибрежной Аль-Рахе от 200 000 $: набережная, малоэтажная застройка и аэропорт рядом.

Общее правило по эмирату простое: чем ближе к воде и к культурным объектам, тем дороже метр, а самая доступная застройка стоит на материке и на границе с Дубаем. В Шардже прежний ориентир — от 90 000 $; цену в Аджмане уточняют по конкретному объекту. Другие эмираты разобраны на странице недвижимости в ОАЭ.

Аренда квартир в Абу-Даби и доходность

Спрос формируют работающие в госструктурах и нефтяных компаниях, поэтому аренда стабильна и мало зависит от туризма. Доходность обычно на процент-полтора ниже дубайских 6–8%, то есть ближе к нижней границе странового диапазона 5–8%, но и вакантность меньше: арендаторы здесь оседают надолго. Посуточная сдача развита слабо, кроме острова Яс в дни гонок и концертов.

Считать нужно чистыми: из дохода вычитается сервисный сбор за содержание здания 10–25 $ за м² в год, коммунальные от 100 $ в месяц и комиссия управляющей компании, если вы не в стране. Налога на недвижимость и на доход от аренды в ОАЭ нет.

Кому подходит Абу-Даби

Для спокойной жизни. Меньше туристов и суеты, чем в Дубае, при том же уровне инфраструктуры.

Для стабильной аренды. Платёжеспособные долгосрочные арендаторы из госсектора и нефтяных компаний.

Для семей. Музеи, пляжи Саадията, школы и парки на островах.

Переезд в Абу-Даби и виза при покупке

Покупка не даёт статус автоматически. Для Абу-Даби условия нужно проверять по его программе и каналу подачи, не по двухлетней услуге DLD для Дубая. Abu Dhabi Residents Office описывает золотую визу на десять лет от 2 000 000 AED с отдельными требованиями к собственности, ипотеке или оплаченному строящемуся объекту. Членам семьи статус оформляют по правилам программы.

Сюда переезжают ради работы в госсекторе и нефтяных компаниях или ради спокойной семейной жизни — школ, музеев и пляжей. Русскоязычная община есть, но заметно меньше дубайской: сервис в основном на английском. До Дубая 140 километров и полтора часа по трассе, поэтому многие живут в одном эмирате, а работают в другом.

Купить квартиру в Абу-Даби: предложения застройщиков

Продажа напрямую от застройщиков: студии, апартаменты, таунхаусы и виллы

Каталог наполняется

Собираем предложения по Абу-Даби. Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку

Частые вопросы о недвижимости в Абу-Даби

Цены, районы, инвестиционные зоны, рассрочка, виза и аренда

Сколько стоит квартира в Абу-Даби
Студия — 140 000 – 220 000 $, апартаменты с одной спальней — 190 000 – 350 000 $, с двумя — 280 000 – 600 000 $, таунхаус — 400 000 – 750 000 $, вилла — от 700 000 $. Цена квартиры сильно зависит от острова: на Аль-Гадире вход от 120 000 $, на Аль-Риме от 140 000 $, на Саадияте — от 400 000 $. Стоимость считают в дирхамах, курс AED привязан к доллару, поэтому сумма в рублях зависит только от курса доллара на день сделки.
Где в Абу-Даби самые дешёвые квартиры
Дешевле всего Аль-Гадир на границе с Дубаем — от 120 000 $, дальше Аль-Рим от 140 000 $ и Масдар от 160 000 $. Жильё в Абу-Даби дешевеет по мере удаления от воды и от центра: острова с пляжами и музеями стоят кратно дороже плотной башенной застройки.
Где можно покупать иностранцу
В инвестиционных зонах: Аль-Рим, Яс, Саадият, Аль-Раха и ряд других. За их пределами иностранцу собственность не оформят. Внутри этих зон право владения полное, с возможностью продавать, сдавать и наследовать.
Может ли россиянин купить недвижимость в Абу-Даби
Да, ограничений нет. Купить квартиру в Абу-Даби гражданину России можно по загранпаспорту — вид на жительство и местный партнёр не нужны. Единственное условие: объект должен находиться в инвестиционной зоне, доступной иностранцам.
Сколько стоит дом или вилла в Абу-Даби
Вилла в Абу-Даби стоит от 700 000 $, таунхаус — 400 000 – 750 000 $. Дома и виллы сосредоточены на Саадияте, Ясе и в прибрежной Аль-Рахе; купить дом в черте города вне закрытых комьюнити иностранцу практически невозможно — застройка идёт кварталами с общей инфраструктурой.
Что такое апартаменты и ЖК в Абу-Даби
Апартаменты в Абу-Даби — это квартира в жилом комплексе с бассейном, спортзалом, охраной и подземным паркингом; юридически ничем не отличается от квартиры, отдельного ценника у формата нет. ЖК на Аль-Риме и Ясе строят башнями, на Аль-Рахе и Саадияте — малоэтажными кварталами.
Чем Абу-Даби отличается от Дубая
Спокойнее, консервативнее и дешевле на входе. Меньше спекуляций и меньше выбора, зато рынок устойчивее. Для жизни многие предпочитают Абу-Даби, для инвестиций — Дубай.
Чем вторичка отличается от новостройки
Новостройка на стадии строительства дешевле готового жилья на 15–30% и продаётся в рассрочку от застройщика, но доход начнётся только после сдачи. Готовую квартиру можно осмотреть до покупки. Срок начала аренды зависит от состояния, спроса и договорённостей с арендатором. В Абу-Даби объём нового строительства меньше дубайского, поэтому выбор на вторичном рынке здесь заметнее.
Можно ли купить квартиру в рассрочку и есть ли ипотека
Рассрочка от застройщика на строящихся объектах — стандарт: 20–40% первым взносом, остальное по графику до сдачи, по условиям договора; пакет документов, проверку покупателя и одобрение подтверждают у продавца. Ипотека в банках ОАЭ доступна и нерезидентам, но условия определяют индивидуально — смотрят подтверждённый доход, первый взнос и сам объект, а оформление занимает недели.
Даёт ли покупка недвижимости визу
Покупка не даёт статус автоматически. Для Абу-Даби условия нужно проверять по его программе и каналу подачи, не по двухлетней услуге DLD для Дубая. Abu Dhabi Residents Office описывает золотую визу на десять лет от 2 000 000 AED с отдельными требованиями к собственности, ипотеке или оплаченному строящемуся объекту. Членам семьи статус оформляют по правилам программы.
Какие налоги и расходы у владельца
Ежегодного налога на недвижимость нет. Доход физлица от продажи или аренды недвижимости может исключаться из корпоративного налога при соблюдении условий инвестиционной деятельности. Проверяют, ведётся ли эта деятельность через бизнес-лицензию или требует её; компания и лицензируемая сдача имеют иной режим. Регистрация договора аренды сама по себе не равна бизнес-лицензии, а привлечение лицензированного посредника само по себе не меняет статус дохода собственника. НДС, регистрационные и муниципальные сборы, налоги страны резидентства и расходы на услуги рассматривают отдельно. При регистрации сделки платится разовый сбор — его размер отличается по эмиратам, точную ставку уточняют перед сделкой. Дальше ежегодно: сервисный сбор за содержание здания 10–25 $ за м² в год и коммунальные — от 100 $ в месяц по счетам местной энергокомпании.
Сколько можно заработать на аренде
Арендаторы здесь — сотрудники госструктур и нефтяных компаний, поэтому спрос ровный и почти не зависит от туристического сезона. По проценту Абу-Даби уступает Дубаю примерно полтора пункта и держится у нижней границы странового диапазона 5–8%, зато простоев меньше и договоры длиннее. Посуточная сдача работает разве что на Ясе в дни гонок и концертов.
Далеко ли до Дубая
Около 140 километров по отличной трассе, полтора часа на машине. Многие живут в одном эмирате, а работают в другом. Ближе всего к Дубаю Аль-Гадир — он же самый доступный район эмирата.
Переезд в Абу-Даби: что нужно
Резидентская виза, медицинская страховка и Emirates ID — их оформляют после покупки, если сумма подходит под визовый порог. Переезд в Абу-Даби чаще выбирают ради работы в госсекторе и нефтяных компаниях или ради спокойной семейной жизни: школ, музеев и пляжей Саадията. Гражданства покупка не даёт, статус резидента держится на визе.
Есть ли русскоязычная община
Есть, но заметно меньше дубайской. Сервис в основном на английском, который здесь понимают везде. Русскоязычные агенты и школы тоже есть, но выбор скромнее, чем в Дубае.
Недвижимость в Абу-Даби 2026: что с ценами
Динамика цен зависит от района, типа недвижимости и периода сравнения. Ориентир по типам жилья и районам — в блоках выше, все цены в долларах. Сильнее всего на стоимость влияют остров, вид из окна и класс здания, а объекты на стадии строительства по-прежнему дешевле готовых на 15–30%.
Можно ли купить квартиру, не приезжая в Абу-Даби
Да. Просмотры проводят по видеосвязи, договор подписывают электронно, оплату переводят через банк третьей страны. Приезжать на сделку не обязательно, но первую покупку многие всё же смотрят лично — особенно если берут не студию, а дом или виллу.
Какой район Абу-Даби выбрать, чтобы купить квартиру
Самый массовый выбор — Аль-Рим от 140 000 $: башни, магазины и школы рядом, наибольший выбор апартаментов. Дешевле всего Аль-Гадир от 120 000 $ на границе с Дубаем. Семье и у воды смотрят Саадият от 400 000 $ и прибрежную Аль-Раху от 200 000 $, ради развлечений берут Яс от 250 000 $, компактный вариант — экогород Масдар от 160 000 $.
Где в Абу-Даби купить жильё у моря
Застройка эмирата сосредоточена на островах, поэтому жильё у воды здесь норма, а не исключение: пляжи и музеи — на Саадияте, набережная и малоэтажные кварталы — в Аль-Рахе, инфраструктура развлечений — на Ясе. Правило простое: чем ближе к воде и к культурным объектам, тем дороже метр.
Как проходит сделка и сколько она занимает
Бронирование с депозитом, на вторичке — проверка объекта и справка об отсутствии задолженностей, оплата на эскроу-счёт проекта или через менеджерский чек, затем регистрация права и выдача свидетельства о собственности. На первичном рынке сделка занимает несколько дней, на вторичном — около месяца.
Безопасно ли покупать на стадии строительства
Оплата по строящимся проектам идёт на эскроу-счёт, а не напрямую застройщику. На раннем этапе объект обходится на 15–30% дешевле готового, рассрочка стандартна: 20–40% первым взносом, остальное по графику до сдачи, обычно без процентов и без банка. Один нюанс: для визы объект должен быть готовым или почти готовым.
Что за район Масдар
Экспериментальный экогород с низким энергопотреблением — компактный, современный и тихий. Вход от 160 000 $: по цене это середина между Аль-Гадиром и островами, по формату — квартал для жизни, а не витрина.
Даёт ли покупка недвижимости гражданство
Покупка не даёт статус автоматически. Для Абу-Даби условия нужно проверять по его программе и каналу подачи, не по двухлетней услуге DLD для Дубая. Abu Dhabi Residents Office описывает золотую визу на десять лет от 2 000 000 AED с отдельными требованиями к собственности, ипотеке или оплаченному строящемуся объекту. Членам семьи статус оформляют по правилам программы.
Кто платит комиссию агентству
Цену, скидки, комиссии и дополнительные расходы сравнивают по письменным условиям конкретного продавца и посредника. Azurio принимает заявки и передаёт их застройщикам в выбранной стране. Заявка и информация на сайте бесплатны.

Заявка на недвижимость в Абу-Даби

Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку