Подобрать объект

Квартиры и недвижимость в Алании

Место, где покупает большинство русскоязычных: самые низкие цены на жильё у моря на всём средиземноморском побережье, всё говорят по-русски. Разбираем все районы Алании — где дешевле, где ближе к морю и где дают ВНЖ. Купить квартиру в Аланье можно и на этапе стройки, и готовую с мебелью.

Порог входа
от 48 000 €
1+1 в дальних районах
Аэропорт
Газипаша, 40 мин
Анталия — 2 часа
Сезон
май–октябрь
купаться до ноября
Русская община
крупнейшая
школы, врачи, магазины

Жильё в Алании: что нужно знать

Аланья давно перестала быть просто курортом. Квартиры в Алании давно берут не под отпуск, а под жизнь. Здесь живут круглый год, водят детей в школу, лечатся, работают удалённо.

Русскоязычных настолько много, что в большинстве магазинов, банков и поликлиник вас поймут без турецкого.

Причина популярности простая: за те же деньги, что в Анталии дают студию, здесь берут двухкомнатную в комплексе с бассейном. Город вытянут вдоль моря почти на 45 километров, и цена меняется в разы в зависимости от того, в какой части этой полосы вы окажетесь.

Зима мягкая, но дождливая, и это стоит понимать заранее: отопление в турецких домах слабое, а в январе бывает +12 и сырость. Многие комплексы зимой пустеют, работают не все кафе.

Цены на квартиры и дома в Алании

Студия 0+155 000 – 75 000 €
Квартира 1+165 000 – 110 000 €
Квартира 2+185 000 – 160 000 €
Пентхаус130 000 – 300 000 €
Вилла250 000 € и выше

Так выглядят цены на недвижимость в Аланье сегодня, на 2026 год. Диапазон зависит от района, удалённости от моря и года постройки. Стоимость объектов на этапе строительства ниже готовых на 20–30%, а однокомнатная квартира в дальнем районе может стоить дешевле студии в центре. Цены указаны в евро, в рублях сумма зависит от курса на день сделки. Апартаменты в Алании — то же, что квартира в комплексе с инфраструктурой, отдельного ценника у них нет.

Районы Алании: цены на квартиры

Обзор всех районов с названиями и ценами: где недорого, где ближе к морю и чем они отличаются друг от друга

Махмутлар
от 55 000 €
Самый ходовой район у покупателей из России и самый доступный. Плотная застройка новыми комплексами, всё необходимое в шаговой доступности, до центра Аланьи 12 км.
Оба
от 70 000 €
Ближе к центру, застройка просторнее, много зелени. Считается более спокойным и статусным, чем Махмутлар, при этом до моря так же близко.
Джикджилли
от 65 000 €
Район на холмах с видами на крепость и море. Выше от берега — дешевле, но без машины неудобно: подъёмы крутые.
Тосмур
от 68 000 €
Между Махмутларом и Обой, рядом река Дим-Чай. Тише, чем у соседей, много новых комплексов, хорошее соотношение цены и качества.
Кестель
от 60 000 €
За Махмутларом, дешевле центра. Пляж галечный, инфраструктура попроще, зато цены ниже и планировки просторнее.
Каргыджак
от 75 000 €
Элитная часть с виллами и видовыми комплексами на склонах. Дорого, красиво, но до города далеко — нужна машина.
Центр Аланьи
от 90 000 €
Крепость, гавань и пляж Клеопатры — он лежит западнее крепости, в кварталах Дамлаташ и Сарай. Дорого, шумно летом, зато вся городская жизнь под рукой и большой выбор вторички. Квартиры первой линии здесь дороже на 20–40%.
Авсаллар
от 52 000 €
25 км от центра, сосновые леса и пляж Инжекум. Самые низкие цены, но и самая слабая инфраструктура зимой.
Конаклы
от 55 000 €
В 12 км западнее центра, между Аланьей и Авсалларом. Спокойный посёлок с длинным песчаным пляжем, цены на уровне Махмутлара, но людей заметно меньше.
Тюрклер и Паяллар
от 50 000 €
Самая западная часть района, 20 км до города. Паяллар и Тюрклер — недорогие курортные посёлки, дешевле всего в Алании: новые комплексы у самого моря, но зимой почти всё закрыто.
Демирташ
от 48 000 €
Восточнее Кестеля, 25 км от центра. Минимальный порог входа и просторные планировки, инфраструктура на уровне посёлка.
Инжекум
от 60 000 €
Часть Авсаллара с самым известным песчаным пляжем побережья. Сосны у воды, отельная застройка, летом многолюдно.

Какой район Алании выбрать, чтобы купить квартиру

Коротко: 12 районов вытянуты вдоль моря почти на 45 км, и цена меняется в разы

Если смотреть на карту, город тянется полосой вдоль побережья. С запада на восток: Тюрклер, Паяллар, Авсаллар с пляжем Инжекум, Конаклы, затем Джикджилли на холмах и центр с крепостью и пляжем Клеопатры, дальше Оба, Тосмур, Махмутлар, Кестель, Каргыджак и Демирташ.

Чем дальше от центра в любую сторону, тем дешевле метр и тем нужнее машина.

Для первой покупки обычно советуют Махмутлар и Обу: предложения сравнивают по инфраструктуре, состоянию и условиям перепродажи. Для жизни круглый год — центр, Оба и Тосмур: аптеки, школы и рынки работают зимой.

Купить недорого можно в Демирташе, Тюрклере, Паялларе и Авсалларе — это самые дешёвые районы Алании, включая вторичный фонд. Виды и тишина — Каргыджак и верхняя часть Джикджилли, но без автомобиля там неудобно.

Адрес для ВНЖ. Возможность регистрации и оформления разрешения проверяют в миграционной службе по конкретному адресу до сделки; неподтверждённые сообщения об открытии кварталов не заменяют эту проверку.

Официального акта об открытии нет, и список может измениться, поэтому адрес всё равно проверяют по базе миграционной службы до задатка. Отзывы о районах, которые вы найдёте на форумах, часто устарели именно по этому пункту.

Аренда квартир в Алании и доходность

Продажа квартир под сдачу — отдельный сценарий. Летом посуточная аренда идёт хорошо: сезон длится с мая по октябрь, загрузка в июле-августе близка к полной. Зимой спрос падает почти до нуля — остаются только долгосрочные арендаторы из числа зимующих пенсионеров и удалёнщиков.

Реалистично рассчитывать на 4–6% годовых после вычета айдата, коммунальных и комиссии управляющей компании.

Кому подходит Алания

Для переезда. Крупная русскоязычная община, школы с русским языком, врачи, привычные продукты. Проще всего адаптироваться без турецкого.

Для отдыха. Квартира у моря на сезон, которую можно сдавать в своё отсутствие. Море, горы и всё в пешей доступности.

Для бюджета. Самый низкий порог входа на средиземноморском побережье Турции при нормальной инфраструктуре.

Купить квартиру в Алании: предложения застройщиков

Продажа напрямую от застройщиков: квартиры, апартаменты, дома и виллы

Каталог наполняется

Собираем предложения по Алании. Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку

Частые вопросы о недвижимости в Алании

Районы, цены, ВНЖ и содержание квартиры

Какие районы есть в Алании
Двенадцать: считая с запада — Тюрклер, Паяллар, Авсаллар с пляжем Инжекум, Конаклы, затем Джикджилли на холмах и центр с крепостью и пляжем Клеопатры, дальше Оба, Тосмур, Махмутлар, Кестель, Каргыджак и Демирташ. От западной окраины до восточной — почти 45 км, и цена между ними отличается вдвое.
Сколько стоит квартира в Алании
Студия 0+1 — 55 000–75 000 €, квартира 1+1 — 65 000–110 000 €, 2+1 — 85 000–160 000 €, пентхаус — от 130 000 €, вилла — от 250 000 €. Столько сегодня стоят квартиры в Алании; купить студию дешевле всего в Махмутларе. Внутри города цена сильно зависит от района: в Демирташе вход начинается с 48 000 €, в Тюрклере и Паялларе — с 50 000 €, в центре и Каргыджаке — от 90 000 €.
Где в Алании дешевле всего купить квартиру
Демирташ, Тюрклер, Паяллар и Авсаллар — это 20–25 км от центра. Эти районы рассматривают при ограниченном бюджете. Дешевле там не потому, что жильё хуже: просто до города далеко, зимой работает не всё, и без машины неудобно. Из ближних районов самый доступный — Кестель, потом Махмутлар: недорогие квартиры там встречаются и в новых комплексах. Купить дёшево 1-комнатную можно и в Газипаше — соседнем городке в 40 км восточнее.
Чем Махмутлар отличается от Обы
Махмутлар — самый популярный район у покупателей из России и самый плотно застроенный: магазины, рынок, кафе и русские вывески на каждом шагу, до центра 12 км. Оба ближе к городу, застройка просторнее, больше зелени и новых комплексов бизнес-класса, цены на 15–20% выше. Для сдачи выгоднее Махмутлар, для жизни чаще выбирают Обу.
В каком районе пляж Клеопатры
Он находится в центральной части города — это кварталы Дамлаташ и Сарай западнее крепости. Считается лучшим городским пляжем: песок, пологий вход, набережная. Квартиры в шаговой доступности от него самые дорогие в Алании, зато сдаются круглый сезон.
Что такое первая линия и сколько она стоит
Первая линия — дом, между которым и морем нет других зданий. В Алании это в основном центр, Кестель и Каргыджак. Наценка к обычному комплексу в том же районе — 20–40%. Под аренду окупается, для постоянной жизни многие выбирают второй ряд: тише и дешевле.
В каких районах Алании дают ВНЖ
Возможность регистрации и оформления ВНЖ уточняют по конкретному адресу в миграционной службе до внесения задатка; покупка в определённом квартале сама по себе не подтверждает допустимость адреса. Напомним, что порог для ВНЖ — 200 000 $ по стоимости жилья на дату приобретения. Для ВНЖ по этому основанию жильё должно принадлежать заявителю и использоваться для собственного проживания, а не аренды или другого дохода. Проверяют ТАПУ, адрес, документы и остальные условия; покупка не выдаёт разрешение автоматически.
Что выгоднее: новостройка или вторичка
В новом ЖК на этапе строительства квартира дешевле готовой на 20–30%, и застройщики дают беспроцентную рассрочку до сдачи — она здесь заменяет ипотеку, которую турецкие банки предлагают иностранцам под 30–45% в лирах. Вторичка в Алании — это в основном Махмутлар и центр: заехать можно сразу, часто с мебелью, но нужно проверить долги по айдату, которые переходят вместе с квартирой.
Сколько стоит содержание квартиры
Айдат в обычном комплексе 40–70 € в месяц, в резиденции с бассейнами, сауной и охраной — 120–150 €. Электричество и вода — по счётчикам, при редких приездах выходит немного. Плюс ежегодный муниципальный налог и страховка ДАСК.
Сколько можно заработать на аренде
Сезон с мая по октябрь, в июле-августе загрузка близка к полной, зимой спрос почти нулевой. После вычета айдата, коммунальных и комиссии управляющей компании реалистично 4–6% годовых. Лучше всего сдаются 1+1 в Махмутларе и рядом с пляжем Клеопатры. Коммерческая недвижимость — магазины на первой линии улиц — приносит больше, но и стоит дороже.
Можно ли купить квартиру в Алании дистанционно
Да, по доверенности — так делают многие, кто уже знает районы. Просмотры проводят по видеосвязи. Но если это первая покупка, район лучше увидеть лично: разница между Махмутларом и Каргыджаком по образу жизни огромная, а по фотографиям это не читается.
Что в Алании зимой
Туристы уезжают, часть кафе и магазинов закрывается до апреля, в комплексах остаются зимующие пенсионеры и удалёнщики. Погода +10…+16 с дождями, отопление в домах слабое. Круглогодичная жизнь есть в центре, Обе, Тосмуре и Махмутларе — там работают рынки, школы и поликлиники.
Нужно ли агентство недвижимости в Алании
Цену, скидки, комиссии и дополнительные расходы сравнивают по письменным условиям конкретного продавца и посредника. Юридическую проверку это не отменяет, порядок уплаты ежегодного налога уточняют в местном налоговом органе.
Как проходит сделка и что такое ТАПУ
До расчёта проверяют право собственности, обременения и документы объекта; необходимость и порядок оценки зависят от сделки и выбранной программы. Регистрационный сбор рассчитывают от заявленной цены передачи, не ниже установленной стоимости для налога на недвижимость. Отчёт оценщика не заменяет эту налоговую базу. Документы и оплату проверяют в кадастровом управлении; сроки регистрации уточняют по конкретному делу.
Какие налоги и расходы при покупке
При покупке — 4% регистрационного сбора от заявленной цены передачи, не ниже установленной стоимости для налога на недвижимость; отчёт оценщика не заменяет эту базу. Для физлица налог на прирост стоимости при некоммерческой продаже приобретённого за плату объекта проверяют в пределах пяти лет со дня приобретения. Налоговую прибыль рассчитывают с допустимыми расходами, индексацией и освобождением соответствующего года. Дату приобретения подтверждают документами. Безвозмездное получение и коммерческие продажи рассматривают отдельно; после пяти лет нельзя обещать отсутствие любых налогов и сборов. Дальше ежегодно — небольшой муниципальный налог и айдат комплекса. В памятке GIB для прироста стоимости при соответствующей частной продаже указано освобождение 150 000 TL для календарного 2026 года. Сначала проверяют вид продажи, дату и способ приобретения, допустимые расходы и индексацию. Коммерческие продажи рассматриваются отдельно; срок владения сам по себе не гарантирует отсутствие любых налогов и сборов
Есть ли рассрочка от застройщика
На строящихся объектах — да: рассрочка до сдачи дома, часто без процентов, первый взнос обычно 30–50%. Сам объект на этапе строительства обходится на 20–30% дешевле готового. На готовое жильё рассрочку дают редко и на короткий срок.
Какой порог для ВНЖ при покупке
Стоимость жилья на дату приобретения должна составлять не менее $200 000. Для владельца оформляют отдельное заявление; срок краткосрочного разрешения по этому основанию — не более двух лет за один раз. Члены семьи могут обращаться по тому же основанию при совместном или долевом владении жильём; семейное разрешение имеет отдельные требования. Продление зависит от сохранения всех условий, а не только права собственности. Адрес и действующие ограничения проверяют в миграционной службе до задатка.
Как проверить объект перед покупкой
Три вещи до задатка: открыт ли квартал для регистрации иностранцев — по базе миграционной службы; сроки застройщика — по его сданным объектам; айдат — по реальным счетам управляющей компании, а не по обещаниям. Форумные отзывы о районах часто устарели именно по открытым и закрытым кварталам.
Чем Аланья отличается от Анталии по ценам
За те же деньги, что в Анталии дают студию, здесь берут двухкомнатную в комплексе с бассейном — это главная причина популярности. Свой аэропорт Газипаша в 40 минутах, до самой Анталии около 2 часов.
Много ли русскоязычных в Алании
Крупнейшая русская община побережья: школы, врачи, магазины. В большинстве магазинов, банков и поликлиник вас поймут без турецкого — здесь живут круглый год, а не только проводят отпуск.
Легко ли потом перепродать квартиру
Проще всего в Махмутларе и Обе: там больше всего предложений, готовая инфраструктура и самый широкий круг покупателей. В дальних посёлках вроде Тюрклера, Паяллара и Авсаллара зимой почти всё закрыто, поэтому покупателя там ждут дольше — низкая цена входа оплачивается временем продажи.

Заявка на недвижимость в Алании

Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку