Подобрать объект

Квартиры и недвижимость в Измире

Третий по величине город страны и самый европейский по духу: набережная Кордон, светская публика, университеты и Эгейское море.

Порог входа
от 90 000 €
1+1 в жилом районе
Население
около 4,5 млн
крупный город
Аэропорт
Аднан Мендерес
международный
Ритм
городской
работает круглый год

Жильё в Измире: что нужно знать

Измир не курорт и не мегаполис вроде Стамбула — это большой удобный город на берегу залива, с набережной, трамваем, университетами и репутацией самого светского места в Турции. Квартиры в Измире покупают под жизнь и работу, а не под отпуск.

Жизнь здесь городская и круглогодичная: работа, учёба, кафе на Кордоне, метро. Купаться в самом городе не принято, зато в получасе-часе езды находятся Чешме и Урла с чистой водой и виноградниками. На севере залива — промышленная Алиага: недвижимость там покупают работающие на местных заводах, иностранцы туда почти не смотрят.

Для покупателя это рынок с высокой ликвидностью и адекватными ценами: дешевле Стамбула, дороже Мерсина, при этом со стабильным местным спросом на аренду. Купить квартиру, дом или апартаменты можно и в городской черте, и на курортном полуострове.

Цены на квартиры и дома в Измире

Студия 0+190 000 – 120 000 €
Квартира 1+1100 000 – 160 000 €
Квартира 2+1130 000 – 250 000 €
Пентхаус230 000 – 450 000 €
Вилла350 000 € и выше

Так выглядят цены на жильё в Измире сегодня, на 2026 год. Диапазон зависит от района, удалённости от моря и года постройки; объекты на этапе строительства дешевле готовых на 20–30%. Апартаменты здесь — то же, что квартира в комплексе с инфраструктурой, отдельного ценника у них нет. Цены указаны в евро, в рублях сумма зависит от курса на день сделки.

Районы Измира: цены на квартиры

Где дешевле, где ближе к морю и чем районы отличаются друг от друга

Каршияка
от 110 000 €
Северный берег залива с набережной и трамваем. Один из самых удобных для жизни районов.
Алсанджак
от 140 000 €
Центр городской жизни: Кордон, бары, рестораны. Дорогая вторичка и максимальная аренда.
Борнова
от 90 000 €
Студенческий район с университетом. Доступные цены и постоянный спрос на аренду.
Гюзельбахче
от 130 000 €
Западнее центра, у моря, спокойная застройка и виллы. Популярен у семей.
Чешме
от 180 000 €
Курортный полуостров в часе езды: пляжи, ветер, летние виллы. Дорогой сегмент.
Урла
от 150 000 €
Виноградники, рестораны и малоэтажная застройка. Место для тех, кто ценит тишину и гастрономию.
Конак
от 100 000 €
Исторический центр с базаром и часовой башней. Городская среда и старый фонд.

Какой район Измира выбрать, чтобы купить квартиру

Коротко: город — для жизни и аренды, полуостров — для лета

Купить квартиру недорого реальнее всего в Борнове и Конаке — от 90 000–100 000 €; в Борнове к тому же всегда есть студенческая аренда. Для семьи берут Каршияку и Гюзельбахче — набережная, море и спокойная застройка. Купить дом или виллу смотрят в Урле и на Чешме: малоэтажность, виноградники и летний ритм, но и ценник курортный.

Для аренды лучший баланс — Алсанджак и Борнова: первый даёт максимальные ставки, вторая — стабильный спрос за счёт университета.

Аренда квартир в Измире и доходность

Как и в Стамбуле, аренда здесь круглогодичная: студенты, работающие горожане, преподаватели. Фактическую загрузку и ставки проверяют по выбранному объекту и периоду. Летом добавляется курортный спрос в Чешме и Урле — там сдают посуточно по высоким ставкам, но только три-четыре месяца.

Кому подходит Измир

Для городской жизни. Набережная, трамвай, университеты, светская атмосфера без стамбульских пробок.

Для стабильной аренды. Городской спрос; фактическую загрузку проверяют по объекту.

Для Эгейского моря. Чешме и Урла в часе езды, чистая вода и виноградники.

Купить квартиру в Измире: предложения застройщиков

Продажа напрямую от застройщиков: квартиры, апартаменты и виллы

Каталог наполняется

Собираем предложения по Измиру. Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку

Частые вопросы о недвижимости в Измире

Цены, районы, море, вторичка и аренда

Сколько стоит квартира в Измире
Студия 0+1 — 90 000–120 000 €, квартира 1+1 — 100 000–160 000 €, 2+1 — 130 000–250 000 €, пентхаус — 230 000–450 000 €, вилла — от 350 000 €. Вход в город начинается с 90 000 € в Борнове. Цены считают в евро, в рублях сумма зависит от курса на день сделки.
Где в Измире недорогое жильё
Дешевле всего Борнова и Конак — от 90 000–100 000 €: студенческий район у университета и исторический центр со старым фондом. Купить квартиру недорого на набережной не выйдет — Каршияка и Алсанджак сравнивают по актуальным предложениям и условиям перепродажи.
Можно ли купаться в самом Измире
В черте города залив не для купания. Ездят в Чешме, Урлу, Сеферихисар — от получаса до часа на машине, вода там чистая.
Чем Измир отличается от Стамбула
Меньше, спокойнее, дешевле и без изматывающих пробок. При этом полноценный город с работой, вузами и аэропортом. Инвестиционный потенциал ниже стамбульского, но и вход дешевле.
Есть ли русскоязычная община
Небольшая. Измир — турецкий город со светской публикой, сервиса на русском почти нет. Английский в ходу среди молодёжи.
Какой район выбрать для жизни
Каршияка и Гюзельбахче — для семьи, Алсанджак — если нужна городская жизнь и аренда, Борнова — если важна цена и близость к университету.
Что выгоднее: вторичка или новостройка
Вторичка в Измире — огромный рынок: в Алсанджаке и Конаке продаётся обжитый фонд, заехать можно сразу, но год постройки и долги по айдату проверяют до задатка. Новый ЖК на этапе строительства дешевле готового на 20–30%, застройщики дают рассрочку до сдачи.
Апартаменты и квартира — в чём разница
В Измире это одно и то же: апартаментами называют квартиру в комплексе с бассейном и территорией. Юридически — та же недвижимость с ТАПУ, отличие только в инфраструктуре и размере айдата.
Дают ли ВНЖ за квартиру в Измире
Порог для ВНЖ по недвижимости в Турции — 200 000 $ по стоимости жилья на дату приобретения. В Измире под него попадают просторные 2+1, пентхаусы и виллы; стартовые студии и 1+1 чаще не дотягивают — их берут ради города, а на ВНЖ подают по другим основаниям. Для ВНЖ по этому основанию жильё должно принадлежать заявителю и использоваться для собственного проживания, а не аренды или другого дохода. Проверяют ТАПУ, адрес, документы и остальные условия; покупка не выдаёт разрешение автоматически.
Сколько можно заработать на аренде
Городская аренда стабильна круглый год — студенты и работающие снимают без сезонных провалов. В Чешме и Урле летом сдают посуточно по высоким ставкам, но сезон там три-четыре месяца.
Есть ли ипотека и рассрочка
Турецкие банки дают иностранцам ипотеку под 30–45% годовых в лирах — ей почти не пользуются. Рабочий вариант — рассрочка от застройщика на строящийся объект: первый взнос 30–50%, остаток частями до сдачи, обычно без процентов.
Стоит ли покупать недвижимость в Измире
Стоит, если нужен настоящий город у моря: работа, вузы, светская среда и стабильная аренда с городским спросом. Не стоит, если цель — курорт с пляжем у подъезда и русскоязычной средой — за этим едут в Аланью или Анталию.
Как проходит сделка и что такое ТАПУ
До расчёта проверяют право собственности, обременения и документы объекта; необходимость и порядок оценки зависят от сделки и выбранной программы. Регистрационный сбор рассчитывают от заявленной цены передачи, не ниже установленной стоимости для налога на недвижимость. Отчёт оценщика не заменяет эту налоговую базу. Документы и оплату проверяют в кадастровом управлении; сроки регистрации уточняют по конкретному делу.
Какие налоги и расходы при покупке
При покупке — 4% регистрационного сбора от заявленной цены передачи, не ниже установленной стоимости для налога на недвижимость; отчёт оценщика не заменяет эту базу. Для физлица налог на прирост стоимости при некоммерческой продаже приобретённого за плату объекта проверяют в пределах пяти лет со дня приобретения. Налоговую прибыль рассчитывают с допустимыми расходами, индексацией и освобождением соответствующего года. Дату приобретения подтверждают документами. Безвозмездное получение и коммерческие продажи рассматривают отдельно; после пяти лет нельзя обещать отсутствие любых налогов и сборов. Дальше ежегодно — небольшой муниципальный налог и айдат комплекса. В памятке GIB для прироста стоимости при соответствующей частной продаже указано освобождение 150 000 TL для календарного 2026 года. Сначала проверяют вид продажи, дату и способ приобретения, допустимые расходы и индексацию. Коммерческие продажи рассматриваются отдельно; срок владения сам по себе не гарантирует отсутствие любых налогов и сборов
Как проверить объект перед покупкой
До задатка проверяют три вещи: адрес по кадастру, сроки застройщика — по его сданным объектам, и айдат — по реальным счетам управляющей компании, а не по обещаниям. В старом фонде Конака к этому добавляется год постройки дома.
Можно ли купить квартиру в Измире дистанционно
Да, по доверенности, оформленной у нотариуса, — сделку проведут без вас. Но первую покупку лучше сопровождать лично: по фотографиям не видно ни шума с улицы, ни реального расстояния до набережной.
Какой район Измира выбрать, чтобы купить квартиру
Недорого — Борнова от 90 000 € со студенческой арендой и Конак от 100 000 €. Семье — Каршияка от 110 000 € с набережной и трамваем и Гюзельбахче от 130 000 € у моря. Максимальные арендные ставки — Алсанджак от 140 000 €. Лето и виллы — Урла от 150 000 € и Чешме от 180 000 €. Апартаменты в Измире — тот же формат, что квартира в комплексе. Продажа квартир идёт и от застройщика, и на вторичном рынке, а стоимость квартиры у моря сравнивают с сопоставимыми объектами с учётом состояния, вида и расстояния до пляжа.
Легко ли потом перепродать квартиру
Срок перепродажи в Каршияке, Алсанджаке, Борнове, Чешме и Урле зависит от объекта, цены и фактического спроса. Для сравнения нужны сопоставимые сделки и документы.
Что за Урла и Чешме
Урла — виноградники, рестораны и малоэтажная застройка в часе езды, от 150 000 €. Чешме — курортный полуостров с пляжами и летними виллами, от 180 000 €. Оба места — про Эгейское лето: посуточная аренда там идёт по высоким ставкам, но только три-четыре месяца в году.
Кому Измир подходит, а кому нет
Подходит тем, кому нужна городская жизнь без стамбульских пробок и стабильная аренда с городским спросом. Не подходит тем, кто едет за классическим пляжным курортом: купаться ездят на полуостров, в Чешме и Урлу, — это час дороги и курортный ценник.

Заявка на недвижимость в Измире

Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку