Подобрать объект

Квартиры и недвижимость в Болгарии

Самый дешёвый вход в Евросоюз: квартира в Болгарии у моря начинается от тридцати тысяч евро — меблированная, в комплексе с бассейном. Славянский язык, короткий перелёт и понятная сделка за две-четыре недели.

Порог входа
от 30 000 €
дешевле всех в ЕС
Страна
Евросоюз
с 2007, Шенген, евро
Налог при покупке
2–3%
от цены объекта
ВНЖ
отдельное основание
виза D и документы по основанию

Почему купить квартиру в Болгарии — рабочая идея

Болгария — самая доступная страна Евросоюза по стоимости жилья: покупка недвижимости в Болгарии начинается там, где в остальной Европе цены только заканчиваются. Купить квартиру в Болгарии у моря недорого — реальная задача даже с минимальным бюджетом. Недорогие квартиры в Болгарии у моря — с мебелью, в комплексе с бассейном — продаются за деньги, за которые в Испании не купить и гаража. При этом статус полноценный: страна ЕС с 2007 года, Шенгенская зона, а с 1 января 2026 года — и еврозона.

Второй аргумент — язык и близость культуры. Болгарский — славянский, кириллица, многие старшего поколения говорят по-русски. Жизнь в Болгарии для русских начинается без языкового барьера, и адаптация проходит проще, чем где-либо ещё в Европе. Здесь давно сложилась большая община: квартиры россиян в Болгарии — десятки тысяч объектов, и недвижимость русских в стране никто не трогает.

Рынок для покупателя делится на две части: черноморское побережье с курортной застройкой — Солнечный Берег, Святой Влас, Несебр, Поморие — и города, где живут круглый год: Варна, Бургас, София. Горнолыжные курорты — отдельная ниша, профиль этого сайта — море и города.

Что нужно знать до покупки

  • Цены теперь в евро. После введения евро в 2026 году лев ушёл в историю; курс был жёстко привязан, поэтому стоимость квартир не изменилась. Сколько стоит квартира в Болгарии в рублях — считается по курсу на день сделки, цены в рублях покажут при подборе сразу.
  • Квартиру или апартаменты рассматривают после проверки права на объект, земли и допустимости конкретного покупателя. Паспорт не заменяет юридическую проверку и необходимые документы.
  • Для дома и участка проверяют категорию земли, допустимость покупателя и структуру владения до задатка. Болгарская компания не является универсальным решением для любого участка: сельскохозяйственная земля и состав участников компании имеют отдельные ограничения.
  • Такса поддержки обязательна. В курортных комплексах ежегодный сбор 8–15 € за квадратный метр платят все собственники — даже если квартира стоит пустая. Жильё без таксы — это городские дома вне курортов.
  • Курорты зимой пустеют. Солнечный Берег и Святой Влас — сезонные места; для круглогодичной жизни выбирают Варну, Бургас или Софию.

Вторичка, новостройки и покупка от собственника

Вторичное жильё в Болгарии — основной объём рынка: побережье застроено, поэтому купить вторичку недорого можно почти в любом курортном комплексе. Вторичные квартиры видно вживую — состояние дома, соседи, реальный вид из окна, — и для первой покупки это спокойнее. Вторичный рынок в городах живее курортного.

Новостройки и жилые дома от застройщиков берут ради рассрочки и нового фонда: ЖК в Болгарии строятся в Варне, Бургасе и на побережье. Риск новостройки — долгострой, поэтому до задатка проверяют репутацию компании и Акт 16 — документ о вводе дома в эксплуатацию.

Покупка от собственника — обычная практика: продажа недвижимости в Болгарии идёт и напрямую, от хозяина. Собственники жилья и владельцы недвижимости выставляют объекты на местных площадках; цена от покупки без посредников не меняется, но проверка документов, долгов и обременений тогда целиком на покупателе — в Болгарии её ведёт юрист.

Риски, отзывы и слухи

Отзывы о покупке в Болгарии чаще всего упираются в две вещи: таксу поддержки, которая оказалась выше обещанной, и мёртвый зимний сезон на курортах. И то и другое проверяется до сделки — по счетам управляющей компании и по выбору места.

Новости про то, что Болгария собирается изъять недвижимость у россиян, остаются заголовками: закона об изъятии нет, владельцы недвижимости сохраняют право полностью — продать, сдать, передать по наследству. Реальная ситуация с недвижимостью сейчас проще слухов: рынок открыт, россиянам покупать можно.

Где искать: сайты, объявления, агентства

Основной массив предложений — болгарские сайты недвижимости в зоне .bg — их так и ищут: «недвижимость бг», — и местные доски объявлений; болгарский сайт не всегда имеет русскую версию, и цены там указаны уже в евро. Агентства недвижимости в Болгарии работают и с русскоязычными покупателями; комиссия — 0–3%, чаще её закладывает продавец.

Azurio принимает заявки и передаёт их застройщикам в выбранной стране. Заявка и информация на сайте бесплатны.

Дома, виллы и апартаменты в Болгарии: что выбрать

Виды недвижимости: студии, квартиры по числу комнат, мезонеты, дома у моря и в деревне

Студия

Самый дешёвый вход на рынок: студия в Болгарии — это и есть те самые «от 30 000 €» в курортных комплексах побережья. В городах дороже: в Бургасе студии стоят 55 000–72 000 €, в Варне — 60 000–80 000 €. Купить квартиру в Болгарии недорого проще всего в этом формате: студию берут под сезонный отдых и первый заход в страну.

Однокомнатные и двухкомнатные

Однокомнатные квартиры (по-местному — с 1 спальней) — ходовой формат для зимовки и сдачи: в Варне 70 000–110 000 €. Двухкомнатная квартира с двумя спальнями — выбор семей на переезд, в Варне 95 000–160 000 €. Дешевле всего оба формата — на курортах.

Апартаменты в комплексах

Апартаменты в Болгарии — жильё в комплексе с бассейном, охраной и территорией, чаще всего меблированное. Купить апартаменты у моря — классика Солнечного Берега; юридически это та же квартира, отличие — инфраструктура и такса поддержки.

Мезонет и элитное жильё

Мезонет — местное название двухуровневой квартиры, часто с террасой. Элитная (элитарная) недвижимость сосредоточена на первой линии Варны и в новых проектах побережья — панорамные этажи, закрытые комплексы.

Вилла и дом у моря

Дом в Болгарии у моря — верх рынка: частные дома и виллы на берегу стоят заметно дороже квартиры в том же месте, цена зависит от линии и участка. Дома у моря недорого ищут южнее Бургаса — Созополь, Царево, Ахтополь.

Дом в деревне

Купить дом в Болгарии дешевле всего в деревне — это самый доступный формат страны: дом в селе с участком берут под дачу и жизнь на земле. Для дома и участка проверяют категорию земли, допустимость покупателя и структуру владения до задатка. Болгарская компания не является универсальным решением для любого участка: сельскохозяйственная земля и состав участников компании имеют отдельные ограничения. Смотреть стоит сёла у моря и вокруг городов — от домика в поле до крепкого сельского дома с садом.

Квартиры в Болгарии по городам: цены

Где искать, если бюджет ограничен, и какие города Болгарии выбирают для жизни

Все города →
Бургас

Бургас

от 50 000 €

Портовый город на Чёрном море: жизнь круглый год, аэропорт, университет и курорты в получасе езды.
Варна

Варна

от 60 000 €

Морская столица Болгарии: крупный город с университетами, Морским садом и Золотыми Песками рядом.

Курортное побережье — отдельный рынок. Квартиры на Солнечном Берегу — самое массовое и дешёвое предложение страны, отсюда и порог «от 30 000 €»; купить квартиру на Солнечном Берегу можно и во вторичке, и в новостройке. Рядом — Святой Влас с мариной, Несебр со старым городом, Равда и Поморие: квартиры в Поморье берут ради длинного пляжа и спокойного ритма, купить квартиру в Несебре или в Равде — ради близости к Солнечному Берегу без его шума.

Южнее Бургаса начинается тихое побережье: Созополь, Царево, Ахтополь — малоэтажная застройка, сосны и чистое море; в Сарафово, у бургасского аэропорта, много новостроек. Севернее Варны — Бяла: купить квартиру в Бяле выходит дешевле варненских районов, рядом дачные сёла — Рогачево, Тополи. Покупатели часто спрашивают и конкретные комплексы — «Каскадас», «Корсика» и «Роуз Резиденс» на Солнечном Берегу, «Санта-Марина» в Созополе, «Атлантис» в Сарафово, «Святой Никола», «Эскадо» в Ахтополе, — наличие и условия конкретного объекта уточняют у продавца.

Города Болгарии без моря — это прежде всего София: квартиры в Софии покупают под аренду и работу, дома в Софии и пригородах — под постоянную жизнь; рынок столицы круглогодичный. На севере страны заметен Добрич — дома в Добриче и окрестных сёлах заметно дешевле приморских. В глубинке — свой мир маленьких городов и сёл вроде Средеца или Подвиса, где продажа домов идёт за деньги, несопоставимые с побережьем. Лучшие города для жизни у моря — Варна и Бургас: инфраструктура работает все двенадцать месяцев.

Покупка недвижимости в Болгарии: как проходит сделка

Оформление и приобретение — обычно две-четыре недели от выбора до регистрации

Выбор объекта

Определяетесь: курортный комплекс или городская квартира. От этого зависят и сезонность, и такса поддержки. Смотреть можно очно или по видеосвязи.

Предварительный договор

Подписывается с задатком, обычно 10% от стоимости. Фиксируются цена, сроки и условия возврата.

Проверка юристом

Проверяются собственник, обременения, задолженности по таксе и налогам, разрешения на строительство и Акт 16. Услуги юриста — обычно 500–1 000 €.

Открытие счёта

Счёт в болгарском банке нужен для расчёта и последующей оплаты коммунальных. Открывается по загранпаспорту.

Сделка у нотариуса

Подписывается нотариальный акт после проверки документов и расчётов. Прежние ориентиры расходов — налог 2–3%, нотариус 0,5–1,5% и регистрация 0,1% — подтверждают по муниципалитету, налоговой базе и тарифу; сроки передачи ключей устанавливает договор.

Регистрация права

Право вносится в имущественный реестр, объект ставится на налоговый учёт. Совокупные расходы на оформление — около 4–6%.

Переезд в Болгарию, ВНЖ и жизнь

Обычная покупка квартиры в Болгарии сама по себе не является основанием для визы D и ВНЖ. Нужны предусмотренное законом основание и соответствующие документы; для инвестиций в недвижимость действуют отдельные условия. Жильё может подтверждать место проживания, но не заменяет эти требования.

Гражданство Болгарии за покупку недвижимости не дают — инвестиционная программа закрыта. Дорога к паспорту одна: годы легальной жизни по ВНЖ и ПМЖ. Болгарский ВНЖ не даёт права жить в других странах ЕС, но страна входит в Шенген — поездки по Европе без виз.

Переезд в Болгарию на ПМЖ из России — многолетняя устойчивая история: сюда едут пенсионеры, семьи с детьми и те, кто работает удалённо. Что нужно для переезда: жильё (своё купленное подходит лучше всего), подтверждение средств и виза D. Сколько стоит переезд и сколько нужно денег — зависит от города: стоимость жизни на побережье и в провинции одна из самых низких в ЕС, уровень жизни в сравнении с Россией сопоставим по ценам и выигрывает по климату и морю. Минусы жизни в Болгарии тоже известны: небогатая провинциальная медицина, неторопливый сервис и мёртвый зимний сезон на курортах; плюсы — море, климат, язык и цены. По продолжительности жизни страна уступает западной Европе — это честная часть картины 2026 года. Составить своё мнение помогают отзывы переехавших, видео и влоги о деревенской жизни и городах — фотографии и описание проверяют по конкретному объекту.

Ипотека, рассрочка и оплата из России

Ипотеку нерезиденту болгарские банки почти не дают — процент и требования делают её редкостью. Рабочий инструмент — рассрочка от застройщика на строящийся объект: первый взнос, остальное частями до сдачи. Как оплатить покупку из России — решается до задатка: расчёт идёт в евро, маршрут перевода подбирается под сделку, а сумма в рублях фиксируется по курсу на день платежа. Как оплатить налог за квартиру дистанционно — тоже отработано: через болгарский счёт или представителя.

Аренда, доходность и налоги владельца

Курортное побережье работает четыре месяца, с июня по сентябрь; города — Варна, Бургас, София — сдаются круглый год местным жителям и студентам. Реалистичная доходность — 4–6% годовых. Налоги владельца невысокие: ежегодный налог по ставке муниципалитета и налоговой оценке; прежний ориентир 0,15–0,45% не является универсальным тарифом, сбор за отходы по ставке муниципалитета, коммунальные от 50 € в месяц; в курортных комплексах сверху — такса поддержки 8–15 € за метр. Рынок недвижимости Болгарии после перехода на евро остался спокойным — новости больше про интерес покупателей из ЕС, чем про скачки цен.

Купить квартиру в Болгарии: предложения застройщиков

Приобретение недвижимости напрямую у застройщиков: квартиры, апартаменты и дома

Каталог наполняется

Собираем предложения по Варне, Бургасу и Солнечному Берегу. Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку

Частые вопросы о недвижимости в Болгарии

Цены, вторичка, такса поддержки, ВНЖ и оплата из России

Может ли россиянин купить недвижимость в Болгарии сейчас
Для граждан России допустимость конкретного объекта, прав на землю, состава документов и платежей проверяют отдельно. Для дома и участка проверяют категорию земли, допустимость покупателя и структуру владения до задатка. Болгарская компания не является универсальным решением для любого участка: сельскохозяйственная земля и состав участников компании имеют отдельные ограничения. Маршрут оплаты согласуют до задатка.
Сколько стоит квартира в Болгарии
Вход — от 30 000 € за студию в курортном комплексе на побережье. В городах дороже: Бургас — от 50 000 €, Варна — от 60 000 €. Сколько стоит квартира в рублях — по курсу на день сделки, расчёт покажут сразу.
Правда ли, что это самое дешёвое жильё в Евросоюзе
Да, по порогу входа Болгария опережает все страны ЕС: меблированная квартира в комплексе с бассейном начинается от тридцати тысяч евро — дешевле в Евросоюзе жилья у моря просто нет.
Что изменилось после введения евро
С 1 января 2026 года Болгария перешла с лева на евро. Правила пересчёта валюты не подтверждают отсутствие изменения рыночной цены; сумму объекта и условия договора проверяют по актуальному предложению.
Что такое такса поддержки
Ежегодный сбор за обслуживание курортного комплекса: бассейн, охрана, уборка, озеленение. Считается по площади, от 8 до 15 евро за квадратный метр в год, и платится всегда — даже если вы в квартире не появлялись.
Есть ли жильё без таксы поддержки
Да — обычные городские дома вне курортных комплексов. В Варне, Бургасе или Софии владелец платит только налог на недвижимость, сбор за отходы и коммунальные, без курортной таксы.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ
Нет. Обычная покупка жилья не заменяет законное основание для визы D и ВНЖ. Пенсионное основание и инвестиционные условия рассматриваются отдельно; документы на жильё подтверждают место проживания.
Дают ли гражданство за покупку недвижимости
Нет. Программа гражданства за инвестиции в Болгарии закрыта, паспорт за квартиру не выдают. Путь к гражданству — только через годы легального проживания по ВНЖ и ПМЖ.
Почему землю нельзя оформить на себя
Для дома и участка проверяют категорию земли, допустимость покупателя и структуру владения до задатка. Болгарская компания не является универсальным решением для любого участка: сельскохозяйственная земля и состав участников компании имеют отдельные ограничения. Право на квартиру и право на землю не следует смешивать.
Что выбрать: вторичку или новостройку
Вторичка на побережье дешевле и её видно вживую. Новостройка берётся в рассрочку от застройщика, но главный риск — долгострой: до сделки проверяют репутацию компании и наличие Акта 16 — болгарского документа о вводе дома в эксплуатацию.
Можно ли купить без посредников, от собственника
Да. Покупка от собственника или напрямую в отделе продаж застройщика — обычная практика, цена от этого не меняется. Но проверка документов, долгов по таксе и налогам тогда целиком на покупателе — в Болгарии её ведёт юрист.
Где искать объявления о продаже
Основной рынок — болгарские сайты недвижимости в зоне .bg и местные доски объявлений; русскоязычные версии есть не везде. Azurio принимает заявки и передаёт их застройщикам в выбранной стране. Заявка и информация на сайте бесплатны.
Что происходит на курортах зимой
Солнечный Берег и Святой Влас практически вымирают: закрываются рестораны и магазины, часть комплексов отключает воду. Для круглогодичной жизни выбирают Бургас, Варну или Софию.
Насколько сложно перепродать квартиру
Ликвидность на курортах невысокая: предложение большое, спрос сезонный. Городские квартиры продаются заметно лучше курортных — это стоит учитывать ещё на входе.
Стоит ли смотреть дом в деревне
Сельские дома — самый дешёвый формат страны, их берут под дачу и спокойную жизнь на земле. Но категорию земли и допустимость владения проверяют до задатка, а компания не подходит для любого участка; а инфраструктура зависит от села: где-то магазин и врач рядом, где-то — только поле и дорога.
Дают ли ипотеку и рассрочку
Ипотеку нерезиденту болгарские банки почти не дают. Рабочий инструмент — рассрочка от застройщика на строящийся объект: первый взнос, остальное частями до сдачи дома.
Как оплатить покупку из России
Расчёт идёт в евро на счёт продавца; как оплатить перевод из российского банка — решается до задатка, маршрут подбирается под сделку. Сумму в рублях фиксируют по курсу на день платежа.
Правда ли, что у россиян изымают недвижимость
Существующее зарегистрированное право проверяют по документам конкретного объекта и владельца. Возможность продажи, аренды и наследования рассматривают по действующим правилам; абсолютную гарантию отсутствия ограничений для любого владельца заранее дать нельзя.
Какие налоги платит владелец
Ежегодный налог рассчитывают по налоговой оценке и ставке муниципалитета; прежний ориентир 0,15–0,45% нужно подтвердить по месту объекта. Дополнительно оплачивают сбор за отходы по ставке муниципалитета и коммунальные от 50 € в месяц. В курортных комплексах сверху идёт такса поддержки.
Подходит ли Болгария пенсионерам
Да, это одно из самых частых решений: низкие цены на жильё, недорогая жизнь, славянский язык и пенсионный ВНЖ по подтверждённой пенсии. Купить недвижимость пенсионеру можно на общих основаниях, ограничений по возрасту нет.
Что с ценами сейчас, в 2026 году
После перехода на евро рынок не дёрнулся: диапазоны на этой странице актуальны на 2026 год. Актуальную цену и наличие выбранного объекта подтверждают у продавца.

Заявка на недвижимость в Болгарии

Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку