azur
Квартиры и недвижимость в Греции
Направление подборки с действующей программой Golden Visa: подходящая покупка может стать основанием для ВНЖ при соблюдении условий программы. Золотая виза работает, а сам рынок начинается от 80 000 € — от квартир на Халкидиках до вилл на островах.
Чем интересна недвижимость в Греции
После отмены новых испанских заявлений и исключения недвижимости из португальской программы Греция сохраняет отдельный инвестиционный путь к ВНЖ. Покупка сама по себе не заменяет проверку заявителя и условий программы. Программа золотой визы продолжает работать, хотя пороги пересмотрели. При этом сам рынок разнообразен: купить квартиру в Греции можно от 80 000 € на Халкидиках, а дом в Греции — от 180 000 € там же; выше по цене идут Крит, Афины и острова.
Иностранцы покупают на общих основаниях: недвижимость в Греции для россиян доступна по загранпаспорту, ограничения есть только в приграничных зонах и на части островов, где нужно отдельное разрешение. Жильё в Греции берут под три задачи — ВНЖ Евросоюза, море и аренду.
Что нужно знать до покупки
- AFM обязателен. Греческий налоговый номер оформляется до сделки — без него ни купить, ни открыть счёт.
- Пороги золотой визы различаются. 800 тысяч в Аттике, региональной единице Салоники и на островах, подпадающих под повышенный порог, 400 тысяч в остальных регионах, 250 тысяч для предусмотренных законом переоборудованных или охраняемых объектов.
- Нотариус обязателен. Сделка проходит только через нотариуса, он же проверяет чистоту титула.
- Легальность построек — первая проверка. Самовольные пристройки и переделки планировок здесь встречаются часто; их узаконивание ложится на покупателя.
- Приграничные зоны. В некоторых районах у границ покупка иностранцем требует отдельного разрешения.
Цены: сколько стоит жильё в Греции
Это минимум по стране — цены Халкидиков. Стоимость квартиры растёт к Криту (от 105 000 €) и Афинам (от 130 000 €), на афинской ривьере вилла стоит от 700 000 €. Недвижимость в Греции стоит дешевле испанской и итальянской при том же европейском праве; сколько стоит квартира в Греции в рублях — по курсу на день сделки, расчёт покажем сразу. Цена конкретного дома или квартиры зависит от расстояния до моря и состояния объекта — подтверждаем её у собственника перед подборкой.
Дом у моря: главный запрос страны
Дом на берегу моря в Греции ищут чаще, чем квартиру: береговая линия огромная, а застройка у воды малоэтажная. Купить дом в Греции на берегу дешевле всего на Халкидиках — от 180 000 €, дороже на Крите и совсем дорого на популярных островах. Дом у моря недорого — это глубина полуострова или деревня в десяти минутах от пляжа: там же встречаются старые каменные дома под ремонт, которые в греческой деревне можно купить заметно дешевле готовых.
Вилла в Греции — отдельный дом с участком и бассейном: от 350 000 € у моря на Халкидиках, от 400 000 € на Крите. Виллы на берегу моря и апартаменты у воды покупают и под себя, и под сезонную сдачу. Квартиры у моря начинаются там же, где студии: от 80 000 €.
Виды жилья и вторичка
Какие дома в Греции бывают: отдельный spiti, квартира-diamerisma, мезонет — двухуровневая квартира с террасой, самый ходовой курортный формат, студия-garsoniera и виллы. Частные дома чаще каменные, с черепичной крышей и большими террасами. Вторичное жильё — основной объём рынка: прежний ориентир налога на переход права 3,09% уточняют по налоговой базе, категории сделки и льготам; объект видно вживую, часто с мебелью. Новостройки в Греции редки, они облагаются НДС 24%, который периодически приостанавливают, — актуальный режим уточняют перед сделкой.
Продажа недвижимости в Греции идёт через местные порталы и агентства; Azurio передаёт заявки застройщикам в выбранной стране. Заявка и информация на сайте бесплатны.
Квартиры в Греции по городам и островам
Где дешевле, где город круглый год, а где сезонный курорт
Халкидики
Три полуострова у Салоник: сосны, чистое море и самые доступные цены на греческом побережье.
Крит
Самый большой остров Греции: длинный сезон, жизнь круглый год и разнообразие от гор до пляжей.
Афины
Столица с арендой круглый год: рынок восстановился, туристический поток растёт, порт Пирей рядом.
Салоники — второй город страны и главный рынок севера: квартиры в Салониках ищут ради городской жизни у моря по цене ниже афинской; купить квартиру в Салониках или дом в пригородах вроде Переи выходит дешевле столицы, а до Халкидиков — час езды. Афины — это квартиры в самой столице и на побережье: рынок с арендой круглый год, портом Пирей и ривьерой.
Острова — отдельная история: недвижимость на греческих островах это Крит с городами Ханья, Ретимно и Ираклион, где живут круглый год, и сезонные Родос, Корфу, Парос. Материк дешевле островов: кроме Халкидиков смотрят Пиерию, Кавалу и городки Пелопоннеса, а г. Элефсина и другие пригороды афинской периферии дают самые низкие цены рядом со столицей.
Покупка недвижимости в Греции: как проходит сделка
От AFM до регистрации — обычно от четырёх до восьми недель
Получение AFM
Греческий налоговый номер оформляется в налоговой или через представителя по доверенности.
Выбор объекта и резервация
Объект бронируется депозитом, подписывается предварительное соглашение.
Юридическая проверка
Юрист проверяет титул, обременения, разрешения на строительство и легальность построек — в Греции встречаются самовольные пристройки.
Открытие счёта
Счёт в греческом банке нужен для расчётов и оплаты налогов; маршрут перевода из России подбирается заранее.
Сделка у нотариуса
Подписывается нотариальный акт, применимость прежнего ориентира налога на переход права 3,09% уточняют по налоговой базе, категории сделки и льготам. Ключи передаются в тот же день.
Регистрация и виза
Право вносится в кадастр. Перед подачей на Golden Visa проверяют не только сумму, но и категорию объекта, основные помещения, документы и применимость программы к гражданству заявителя.
ВНЖ, золотая виза и налоги
ВНЖ Греции по недвижимости — это золотая виза: статус выдаётся на пять лет и продлевается, пока объект в собственности. Пороги зависят от региона: 800 000 € в Аттике, региональной единице Салоники и на островах, подпадающих под повышенный порог, 400 000 € в остальной стране и 250 000 € для предусмотренных законом переоборудованных или охраняемых объектов. ВНЖ за покупку недвижимости распространяется на супруга, детей до 21 года и родителей обоих супругов — одно из самых широких определений семьи среди подобных программ. Для греческой Golden Visa при стандартной покупке готового жилья требуется один объект с площадью основных помещений не менее 120 м²; специальные категории переоборудования или охраняемых зданий проверяют отдельно. Для объектов по новым правилам греческой Golden Visa запрещена краткосрочная аренда в формате sharing economy; старые и переходные приобретения проверяют по отдельным правилам. Поэтому туристическую аренду нельзя автоматически включать в расчёт доходности такого объекта.
Статус даёт право жить в Греции и свободно перемещаться по Шенгену, требований к фактическому проживанию нет: можно оформить визу и приезжать когда удобно. Права работать по найму золотая виза не даёт, но не запрещает вести бизнес или работать удалённо. Гражданство за покупку не выдают — путь к нему открывается через семь лет непрерывной резиденции. Инвестиционный маршрут нужно сравнивать с другими действующими основаниями ЕС, отдельно проверяя гражданство и условия заявителя.
Расходы при покупке и содержание
Сверх цены объекта закладывают 7–10%: прежний ориентир налога на переход права 3,09% для вторичной сделки уточняют по применимому режиму, налоговой базе и льготам, нотариус 1–1,5%, юрист 1–1,5%, регистрация 0,5–0,8%. Новостройки облагаются НДС 24%, но его периодически приостанавливают. ENFIA рассчитывают по данным объекта и права владельца: учитывают местоположение, площадь, использование, возраст, этаж и другие установленные показатели, а также применимые надбавки и льготы. Его нельзя представить единой процентной ставкой от цены любой квартиры. Прежние ориентиры других ежегодных расходов — сбор здания 300–1 200 € и коммунальные от 80 € в месяц; их подтверждают по дому. Управление арендой берёт 15–25% дохода.
Ипотека и оплата из России
Ипотека в Греции нерезиденту почти недоступна: банки кредитуют в основном резидентов с местным доходом, поэтому расчёт идёт собственными средствами. Оплата проходит через греческий счёт в евро, маршрут перевода из России подбирается до задатка, а сумма в рублях фиксируется по курсу на день платежа.
Аренда и доходность
Сезон на большинстве курортов с мая по октябрь, на Крите и Родосе длиннее. Афины и Салоники сдаются круглый год за счёт студентов и работающих. Доходность — 4–6% годовых, на островах в сезон выше, но с длинным простоем зимой. Для краткосрочной сдачи объект регистрируется в реестре и получает номер — без него сдавать туристам нельзя; в центральных округах Афин новые регистрации заморожены до конца 2026 года. Для жилья, приобретаемого по новым правилам греческой Golden Visa, краткосрочная аренда в формате sharing economy запрещена: наличие регистрационного номера само по себе не снимает этот запрет. Старые и переходные приобретения, а также иные допустимые форматы аренды проверяют отдельно.
Жизнь в Греции и переезд
Для переезда в Грецию проверяют доступное заявителю основание: работу, учёбу, финансовую независимость или применимую инвестиционную программу. Доступ к Golden Visa по конкретному гражданству и действующим ограничениям проверяют до покупки. Что нужно для переезда — основание для статуса, подтверждённый доход и жильё; продление временного или инвестиционного разрешения не следует называть автоматическим получением отдельного постоянного статуса. Жизнь в Греции для русских устроена спокойно: большая община, школы, медицина, прямых рейсов нет — летают с пересадкой. Жизнь людей здесь сегодня заметно спокойнее столичной российской.
Плюсы жизни в Греции — море, климат, безопасность и продолжительность жизни выше российской: греки живут в среднем дольше 80 лет (данные 2025 года). Минусы — медленная бюрократия, слабый рынок труда и высокие налоги на бизнес; экономика восстанавливается после кризиса, но зарплаты ниже европейских. Отзывы переехавших почти всегда упираются в эти три пункта.
Лучшие города для жизни — Афины, Салоники и критские Ханья, Ретимно, Ираклион: там работа, школы, медицина и жизнь круглый год. Халкидики и небольшие острова — сезонные: зимой посёлки затихают. Уровень и стоимость жизни ниже западноевропейских, а образ жизни неспешный: сиеста, поздний ужин, всё решается медленнее, чем привыкли. Актуальные фотографии и состояние конкретного объекта уточняют у продавца.
Купить квартиру в Греции: предложения собственников
Продажа напрямую от застройщиков и владельцев: квартиры, мезонеты, дома и виллы
Каталог наполняется
Собираем предложения по Халкидикам, Криту и Афинам. Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.
Оставить заявкуЧастые вопросы о недвижимости в Греции
Цены, дома у моря, золотая виза, налоги и переезд
Может ли россиянин купить недвижимость в Греции
Сколько стоит квартира в Греции
Почём дома и виллы
Можно ли купить недорого
Действительно ли золотая виза ещё работает
Какой порог золотой визы в моём случае
Нужно ли жить в Греции
Кто входит в семью
Дают ли гражданство за недвижимость
Что проверять при покупке
Как называются дома в Греции
Есть ли ипотека и как платить из России
Сколько закладывать сверх цены и какие налоги
Что с вторичкой и новостройками
Можно ли сдавать туристам
Какая доходность у аренды
Где искать объявления и сайты
Правда ли, что на островах раздают бесплатное жильё
Какие города и острова выбрать для жизни
Стоит ли переезжать в Грецию
Сколько стоит жизнь в Греции
Заявка на недвижимость в Греции
Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.