Подобрать объект

Квартиры и недвижимость в Черногории

Адриатика, евро и кандидатство в Евросоюз. Для заявления на ВНЖ проверяют налоговую базу от 150 000 € и документы. Цена покупки сама по себе не подтверждает право на статус.

Порог входа
от 70 000 €
квартира у моря, Будва
ВНЖ
от 150 000 €
налоговая база; условия проверяют отдельно
Налог при покупке
3–6%
на вторичку
Валюта
евро
без своей валюты

Почему купить квартиру в Черногории — рабочая идея

Черногория — маленькая балканская страна на Адриатике, которая живёт на евро, не входя в еврозону, и ведёт переговоры о вступлении в Евросоюз. Недвижимость в Черногории — это европейская правовая среда при ценах заметно ниже итальянских или хорватских, а купить квартиру в Черногории у моря можно дешевле, чем почти где-либо на Адриатике. Квартиры в Черногории недорого начинаются с курортных студий; купить жильё в Черногории можно и под отдых, и под переезд с ВНЖ.

Рынок сосредоточен на побережье длиной около трёхсот километров: Будванская ривьера с курортной застройкой, Которский залив с историческими городами и Тиват с яхтенной мариной Порто Монтенегро. Иностранец может приобрести допустимую недвижимость с регистрацией права. Проверяют категорию объекта и земли, ограничения и документы; одного паспорта для оценки допустимости покупки недостаточно.

Что нужно знать до покупки

  • Жильё — с проверкой права покупки. Для покупателя из России проверяют допустимость конкретного объекта, титул, обременения и документы. Ограничения на отдельные категории недвижимости и земли нельзя заменять обещанием свободной покупки любого дома.
  • Земля — по категории и условиям закона. Для иностранцев действуют ограничения на отдельные категории земли и недвижимости, а также предусмотренные законом исключения. Наличие дома, допустимость приобретателя и оформление через компанию проверяют отдельно; универсального правила для любого участка нет.
  • Для заявления на ВНЖ проверяют налоговую базу от 150 000 € в решении местного налогового органа. Покупка сама по себе не выдаёт статус. В Черногории проверяют право собственности, категорию недвижимости, долю заявителя и остальные условия разрешения. Стоимость подтверждают по налоговой базе в решении местного налогового органа, а не одной ценой в договоре. Исключения по гражданству и семейному статусу рассматривают отдельно. Для продления разрешения собственника требуется доказательство уплаты налоговых обязательств за время его действия. Если разрешение выдано до вступления январской поправки в силу, заявление о продлении рассматривают по прежним правилам согласно переходной норме. Покупка сама по себе не выдаёт ВНЖ; условия продления и допустимого отсутствия проверяют по основанию и документам.
  • Легальность постройки — первая проверка. На побережье встречаются дома без разрешений; кадастр и легализация проверяются юристом до задатка.
  • Сезон короче турецкого. Июнь–сентябрь; зимой побережье пустеет сильнее, чем в Турции.

Вторичка, новостройки и цены в рублях

Вторичное жильё в Черногории — основной объём рынка: купить вторичное жильё можно почти в любом прибрежном городе, вторичные квартиры видно вживую, а вторичное жильё недорого в Черногории ищут в Баре и посёлках между курортами. Налог на переход права на вторичке — 3% до 150 000 € и 5–6% с превышения по прогрессии; вторичные квартиры в Черногории часто продаются уже с мебелью.

Новостройки в Черногории продаются с НДС 21% уже в цене — отдельного налога на переход нет; берут их ради рассрочки и современных комплексов уровня River Side в Бечичи. Купить квартиру в Черногории недорого проще именно во вторичке — на курортах выбор шире, чем в первичке.

Цены на квартиры в Черногории считаются в евро; сколько стоит квартира в Черногории в рублях — по курсу на день сделки. Пересчёт работает для всего, от студии до дома: цены в рублях фиксируются на дату платежа, расчёт покажем сразу.

Риски, отзывы и слухи

Отзывы жизни в Черногории и отзывы о покупке сводятся к трём темам: короткий сезон, нелегальные постройки и медленный сервис. Всё это управляемо: место выбирается под задачу, легальность проверяется по кадастру, а сроки закладываются заранее.

Новость о домах русских в Черногории — что россияне продают недвижимость — правда лишь отчасти: часть владельцев действительно продаёт, и для покупателя это плюс — выбор вторички шире. Недвижимость русских в Черногории никто не трогает: право собственности полное — и у граждан России тоже.

Где искать: сайты, объявления, агентства

Основной массив предложений — сайты недвижимости в Черногории и местные доски объявлений; агентства недвижимости Черногории работают с русскоязычными покупателями, комиссия агентства на вторичке — 3%, плательщика и размер комиссии на первичке уточняют по соглашению. Гостевые дома, коммерческая недвижимость и участки чаще идут через агентство недвижимости или напрямую от владельцев.

Azurio принимает заявки и передаёт их застройщикам в выбранной стране. Заявка и информация на сайте бесплатны.

Дома, виллы и апартаменты в Черногории: что выбрать

Виды недвижимости: студии, апартаменты, дом на море, виллы и гостевые дома

Студия и однокомнатная

Студия в Черногории — вход в рынок: на побережье 70 000–95 000 €. Купить студию берут под сезон и сдачу; сколько стоит однокомнатная квартира — от 85 000 € с одной спальней в Будве. Дешёвое жильё в Черногории — это именно малые форматы вторички.

Квартира с 1–2 спальнями

Ходовой формат для переезда и зимовки: одна спальня — 85 000–140 000 €, две — 120 000–220 000 € в Будве. Купить квартиру или дом — частая развилка: квартира проще в содержании, дом даёт участок.

Апартаменты

Апартаменты в Черногории — та же квартира в комплексе с бассейном и территорией; купить апартаменты выходит в те же деньги, отличие — сбор за обслуживание 200–800 € в год.

Дом на море

Дом на берегу моря — верх рынка: купить дом на море в Черногории можно от 300 000 € в Будванской ривьере, дом в Черногории у моря в заливе — дороже. Какие дома в Черногории: каменные у воды, современные на склонах; дом у моря недорого ищут в посёлках между курортами и в Баре.

Вилла

Вилла в Черногории — отдельный дом с бассейном и видом: виллы у моря начинаются там же, от 300 000 €, в Тивате и Которе — от 400 000 €. Продажа вилл сосредоточена на первой линии и склонах залива.

Гостевые дома и коммерция

Гостевые дома в Черногории — мини-отели под сезонный арендный бизнес: работают июль-август, доходность сравнивают с квартирной по фактической выручке и расходам. Коммерческая недвижимость — магазины и апарт-отели у набережных — берётся под тот же поток.

Квартиры в Черногории по городам: цены

Где искать, если бюджет ограничен, и какие города выбирают для жизни

Все города →
Будва

Будва

от 70 000 €

Главный курорт страны: пляжи, ночная жизнь, максимальный туристический поток и самый активный рынок аренды.
Котор

Котор

от 90 000 €

Объект ЮНЕСКО в глубине залива: венецианские стены, фьордовый пейзаж и застройка, ограниченная охранным статусом.
Тиват

Тиват

от 90 000 €

Яхтенная марина Порто Монтенегро, аэропорт под боком и самая современная застройка на побережье.

Будванская ривьера шире самой Будвы: рядом с Будвой находятся Бечичи с новыми комплексами (в том числе River Side), Петровац с тихими пляжами — квартиры и однокомнатные варианты там дешевле будванских, покупают их ради спокойствия. Элитная недвижимость Будвы — первая линия и закрытые резиденции.

Южнее — Бар: квартира здесь дешевле ривьеры, дом продаётся и в городе, и в старом Баре у крепости; недвижимость Бара интересна тем, кто живёт круглый год, — порт, паром, зимняя жизнь. Купить дом в Баре или квартиру в Баре выходит бюджетнее всего на побережье.

Которский залив — отдельный мир: кроме Котора и Тивата это Герцег-Нови у входа в залив — недвижимость здесь покупают ради террасных видов, Прчань и Крашичи с каменными домами у воды, Радовичи на полуострове Луштица — купить недвижимость в Радовичах едут за близостью к Тивату. Столица Подгорица — рынок для жизни и работы: купить квартиру в Подгорице выходит дешевле побережья, город живёт круглый год.

Покупка недвижимости в Черногории: как проходит сделка

От выбора до регистрации — обычно от двух недель до месяца

Выбор объекта

Определяетесь с побережьем: курортная Будва, исторический Котор или премиальный Тиват. Смотрите на удалённость от моря — рельеф здесь горный.

Резервация

Объект бронируется депозитом, подписывается предварительный договор с ценой и сроками.

Проверка юристом

Проверяются выписка из кадастра, обременения, разрешения на строительство и легальность постройки — в Черногории встречаются объекты, построенные без документов.

Договор у нотариуса

Основной договор подписывается только у нотариуса — это обязательное условие; нотариус (0,5–1%) проверяет чистоту сделки.

Оплата

Средства переводятся на счёт продавца или на депозитный счёт нотариуса, наличные расчёты ограничены. Налог на переход права на вторичке — 3% до 150 000 €, дороже — прогрессия до 5–6%; в новостройках НДС 21% уже в цене.

Регистрация в кадастре

Право собственности вносится в кадастр, регистрация — около 100 €. После этого можно подавать документы на ВНЖ.

Переезд в Черногорию, ВНЖ и налоги

ВНЖ Черногории по недвижимости — редкое для Европы условие: для заявления на вид на жительство проверяют налоговую базу от 150 000 € в решении местного налогового органа — порог ввели с 2026 года. ВНЖ за покупку недвижимости оформляется на год и продление требует отдельной проверки документов и условий; внж через недвижимость — самый популярный путь в страну, и купить недвижимость для ВНЖ едут именно сюда. Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ автоматически — нет, статус оформляется отдельно, решение принимает уполномоченный орган после проверки условий.

При выборе недвижимости учитывают расположение у Адриатики и использование евро в расчётах. В Черногории проверяют право собственности, категорию недвижимости, долю заявителя и остальные условия разрешения. Стоимость подтверждают по налоговой базе в решении местного налогового органа, а не одной ценой в договоре. Исключения по гражданству и семейному статусу рассматривают отдельно. Для продления разрешения собственника требуется доказательство уплаты налоговых обязательств за время его действия. Если разрешение выдано до вступления январской поправки в силу, заявление о продлении рассматривают по прежним правилам согласно переходной норме.

Покупка сама по себе не выдаёт ВНЖ; условия продления и допустимого отсутствия проверяют по основанию и документам.

ВНЖ обязывает находиться в стране: при длительном отсутствии его могут не продлить. Работать по найму без отдельного разрешения он не позволяет и ВНЖ Евросоюза не является — Черногория пока кандидат. Постоянное проживание оформляют отдельным заявлением при соблюдении требований к законному непрерывному проживанию и остальных условий. Гражданство — отдельная процедура с собственными основаниями и требованиями; покупка недвижимости, ВНЖ или постоянный статус сами по себе его не гарантируют.

Для переезда в Черногорию выбирают законное основание проживания и проверяют документы; покупка жилья сама по себе не выдаёт статус. Что нужно для переезда: объект в собственности, документы и готовность реально жить в стране. Плюсы жизни в Черногории — море, климат, безопасность и близкий язык; минусы жизни в Черногории — короткий сезон, неторопливый сервис и дорогая зимняя коммуналка. Уровень жизни в сравнении с Россией сопоставим по ценам; стоимость жизни в Черногории на побережье выше, чем в глубине страны, продолжительность жизни — на уровне региона. Отзывы переехавших помогают сравнить направления; актуальное состояние дома и района проверяют при осмотре.

Ипотека, рассрочка и оплата из России

Ипотека в Черногории нерезиденту почти недоступна; рабочий инструмент — рассрочка от застройщика до сдачи дома. Оплата из России — через подобранный до задатка маршрут: расчёт в евро на счёт продавца или депозит нотариуса, сумма в рублях фиксируется на день платежа.

Аренда, доходность и налоги владельца

Сезон короткий и интенсивный: июль и август дают основную выручку, зимой побережье пустеет. Лучше всего сдаются квартиры у моря в Будве и апартаменты в Тивате; доходность — 4–6% годовых, управление арендой берёт 20–30% дохода. Налоги владельца: ежегодный налог на недвижимость 0,25–1% (для квартир ближе к нижней границе), сбор за обслуживание 200–800 € в год, коммунальные от 60 € в месяц. Кадастровую стоимость квартиры показывает выписка из кадастра; легализация недвижимости, построенной без документов, возможна, но небыстрая — проще брать чистые объекты.

Купить квартиру в Черногории: предложения застройщиков

Покупка квартиры напрямую у застройщиков: квартиры, апартаменты, дома и виллы

Каталог наполняется

Собираем предложения по Будве, Тивату и Котору. Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку

Частые вопросы о недвижимости в Черногории

Цены, ВНЖ, вторичка, налоги и оплата из России

Может ли россиянин купить недвижимость в Черногории сейчас
Иностранец может приобрести допустимую недвижимость с регистрацией права. До задатка проверяют титул, категорию земли, ограничения и документы; загранпаспорт не заменяет эту проверку. Сложность техническая — прямых рейсов и переводов нет, маршрут оплаты подбирается под сделку заранее.
Сколько стоит квартира в Черногории
Вход — от 70 000 € в Будве, Тиват и Котор — от 90 000 €. Студии на побережье стоят 70 000–95 000 €, квартира с одной спальней — 85 000–140 000 €. Сколько стоит квартира в рублях — по курсу на день сделки.
Что даёт покупка недвижимости
Главное — ВНЖ: для заявления на вид на жительство проверяют налоговую базу от 150 000 € в решении местного налогового органа (порог ввели с 2026 года). Плюс евро в расчётах, европейская правовая среда и жильё у Которского залива. В Черногории проверяют право собственности, категорию недвижимости, долю заявителя и остальные условия разрешения. Стоимость подтверждают по налоговой базе в решении местного налогового органа, а не одной ценой в договоре. Исключения по гражданству и семейному статусу рассматривают отдельно. Для продления разрешения собственника требуется доказательство уплаты налоговых обязательств за время его действия. Если разрешение выдано до вступления январской поправки в силу, заявление о продлении рассматривают по прежним правилам согласно переходной норме. Покупка сама по себе не выдаёт ВНЖ; условия продления и допустимого отсутствия проверяют по основанию и документам.
Правда ли, что ВНЖ дают при любой сумме покупки
Для нового заявления проверяют налоговую базу от 150 000 € в решении местного налогового органа и остальные условия. Исключения и ранее выданные разрешения рассматривают отдельно. Статус по-прежнему оформляется на год и продление требует отдельной проверки документов и условий, и требует фактического проживания.
Даёт ли покупка европейский ВНЖ
Нет. Черногория — кандидат в Евросоюз, но пока в него не входит: вид на жительство действует только на её территории.
Можно ли иностранцу купить землю на своё имя
Это зависит от категории земли, объекта и приобретателя. Для иностранцев есть ограничения и предусмотренные законом исключения, в том числе при приобретении определённых участков с жилым зданием. Условия исключения и регистрационные документы проверяют по конкретному участку. Оформление через местную компанию не заменяет проверку допустимости права и назначения земли.
Вторичка или новостройка — что выбрать
Вторичное жильё в Черногории — основной объём рынка: его видно вживую, а налог на переход права — 3% до 150 000 € (дороже — 5–6% с превышения). В новостройках НДС 21% уже включён в цену, отдельного налога нет; главный риск — легальность постройки, её проверяет юрист по кадастру.
Можно ли купить без посредников
Да, купить дом в Черногории недорого без посредников реально — напрямую у собственника или застройщика, цена не меняется. Но проверка кадастра, обременений и легальности постройки тогда целиком на покупателе.
Где искать объявления о продаже
Основной массив — местные сайты недвижимости Черногории и доски объявлений; агентства недвижимости работают с русскоязычными покупателями, комиссия на вторичке — 3%. Azurio принимает заявки и передаёт их застройщикам в выбранной стране. Заявка и информация на сайте бесплатны.
Почём дома и виллы
Дом на море — верх рынка: отдельный дом или вилла на берегу начинается примерно от 300 000 € в Будванской ривьере, в Которском заливе и Тивате — дороже. Цены на дома в Черногории высоки именно у воды; в глубине страны и в посёлках заметно дешевле.
Что такое гостевые дома и стоит ли их брать
Гостевые дома — мини-отели на несколько апартаментов, которые покупают под сезонный арендный бизнес. Работают июль-август, требуют управления; доходность сравнивают с квартирной по фактической выручке и расходам, но и хлопот больше.
Какие налоги платит владелец
Ежегодный налог на недвижимость — 0,25–1% от стоимости (для квартир обычно ближе к нижней границе), сбор за обслуживание комплекса — 200–800 € в год, коммунальные — от 60 € в месяц. Как узнать кадастровую стоимость квартиры — по выписке из кадастра, её берёт юрист.
Есть ли ипотека и рассрочка
Ипотека в Черногории нерезиденту почти недоступна. Рабочий инструмент — рассрочка от застройщика на строящийся объект: взнос и платежи до сдачи дома.
Как оплатить покупку из России
Расчёт в евро, наличные ограничены: деньги идут на счёт продавца или депозит нотариуса. Маршрут перевода из России подбирается под сделку до задатка; сумма в рублях фиксируется по курсу на день платежа.
Что с легализацией и незаконными постройками
На побережье встречаются дома, возведённые без разрешений, — их легализация возможна, но небыстрая. Поэтому легальность постройки проверяется по кадастру до подписания договора — это первый пункт проверки юриста.
Насколько короткий сезон
Пляжный сезон — с июня по сентябрь, пик — июль и август. Зимой курортные города пустеют сильнее, чем в Турции; круглый год живут Подгорица, Бар и Котор.
Продают ли россияне недвижимость и что это значит
Часть владельцев продаёт — отсюда и новости о домах русских в Черногории, и хороший выбор вторички. Для покупателя это плюс: недвижимость русских в Черногории часто продаётся с мебелью и понятной историей.
Как добираться из России
Прямых рейсов нет — летят с пересадкой через Стамбул, Белград или Дубай. Аэропорты в Тивате и Подгорице, оба небольшие.
Безопасно ли жить в Черногории
Да, безопасность жизни в Черногории — один из плюсов страны: уровень преступности низкий, к иностранцам спокойное отношение. Средняя продолжительность жизни — на уровне соседей по региону.
Какие города выбрать для жизни
Города в Черногории для жизни круглый год — Подгорица, Бар и Котор: там работают школы, магазины и сервисы и зимой. Будва и Бечичи — сезонные курорты, Тиват — компромисс: марина, аэропорт и современная застройка.
Подходит ли Черногория для переезда
Да, переезд в Черногорию из России — устойчивая история: ВНЖ через покупку жилья, евро, мягкий климат. Что нужно для переезда — объект в собственности, документы и готовность реально жить в стране: требование к пребыванию строгое.
Что с ценами сейчас, в 2026 году
Рынок спокойный: диапазоны на этой странице актуальны на 2026 год, Которский залив продолжает дорожать. Свежие цены по конкретному городу подтверждаем у застройщиков перед подборкой.

Заявка на недвижимость в Черногории

Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку