Квартиры и недвижимость во Вьетнаме

Растущий азиатский рынок с высокой доходностью и низким входом. Иностранный покупатель обычно оформляет собственность на допустимое жильё на срок до 50 лет, а квота на иностранцев в доме ограничена тридцатью процентами.

Порог входа

от 60 000 $

квартира у моря

Владение

50 лет

с возможностью продления

Квота

30% в доме

для иностранцев

Доходность

6–8% годовых

при управлении

Можно ли купить квартиру во Вьетнаме и как устроено владение

Россиянин может приобрести допустимое жильё при соблюдении требований к покупателю, проекту и квоте; гражданство само по себе не подтверждает допуск. Вся земля в стране принадлежит государству, поэтому частной собственности на землю нет ни у граждан, ни у иностранцев. Иностранный покупатель может получить право собственности на допустимое жильё на срок до 50 лет; возможность продления проверяется по установленным правилам. Для покупки проверяют действующий паспорт, подтверждение законного въезда на дату сделки, отсутствие дипломатических исключений и допустимость жилья. Отсутствие требования ВНЖ не означает, что одного паспорта достаточно.

Второе ограничение — квота: иностранцам может принадлежать не более 30% квартир в одном жилом доме и не более 250 домов на территории с населением, эквивалентным одной административной единице уровня phuong. Перед покупкой проверяют, есть ли в проекте свободная квота. Рынок молодой и быстрорастущий: экономика прибавляет, туристический поток восстановился, застройщики активно строят на побережье — недвижимость Вьетнама 2026 года это в основном новостройки у моря.

Что нужно проверить

Свободную квоту. Квоту до 30% проверяют по жилым квартирам здания, а при нескольких блоках на общем основании — по каждому блоку. При исчерпании квоты покупку с оформлением собственности обещать нельзя; договор аренды не заменяет это право.
Розовую книгу. Так называют свидетельство, подтверждающее зарегистрированные права на жильё и связанные права по документам объекта. Для иностранца проверяют право собственности на допустимое жильё и указанный срок; сдача новостройки сама по себе не гарантирует выдачу свидетельства.
Репутацию застройщика. Рынок молодой, встречаются проекты с задержками и незавершённой документацией.
Срок оставшегося права. При покупке вторички смотрите, сколько лет осталось от изначальных пятидесяти.

Цены: сколько стоит квартира во Вьетнаме

Нячангот 60 000 $

Данангот 68 000 $

Фукуокот 80 000 $

Регистрационный сбор0,5%

Доходность6–8% годовых

Это цены квартир у моря в новых комплексах — стоимость жилья во Вьетнаме в глубине городов ниже. Сколько стоит дом или вилла, зависит от курорта и линии: вилла на берегу кратно дороже квартиры. Цены на квартиры застройщики считают в долларах, внутренние расчёты идут в донгах, а сколько стоит квартира в рублях — пересчитывается по курсу на день платежа. Пересчёт в рублях и донгах покажем вместе с подборкой.

Виллы, апартаменты и другие форматы

Вилла во вьетнамском понимании — дом с участком и часто с бассейном в закрытом курортном комплексе: виллы с бассейном во Вьетнаме и вилла на берегу берут под аренду туристам. Купить виллу иностранцу сложнее, чем квартиру: земля под домом государственная, поэтому чаще оформляют апартаменты, кондо или квартиру в ЖК — это основной формат рынка. Какие квартиры во Вьетнаме бывают: студия, однокомнатная (1 комнатная), двухкомнатная и трехкомнатная — местный счёт идёт по спальням; есть пентхаусы в новых башнях и таунхаусы в комплексах. Купить квартиру во Вьетнаме недорого проще всего в студиях и однушках второй линии: недорогие квартиры и недорогие дома встречаются в глубине курортов и в небольших городах.

Дом во Вьетнаме купить недорого у моря почти нереально — первая линия дорогая, зато загородный дом и жильё во второй линии заметно дешевле. Дом у моря и частный дом в черте города — редкие форматы для иностранца; вторичка тоже есть, но там важно, сколько лет осталось от пятидесятилетнего срока. Коммерческая недвижимость и инвестиции в апарт-отели — отдельная ниша под управление.

Где искать и как покупать из России

Основной массив предложений — вьетнамские порталы недвижимости и базы агентств: объявления на вьетнамском и английском, цены в донгах. Сайты помогают понять рынок и посмотреть квартиры, но найти жильё во Вьетнаме — полдела: квоту, застройщика и статус земли проверяет юрист на месте. Заявку на поиск объекта можно оставить на сайте Azurio. Azurio принимает заявки и передаёт их застройщикам в выбранной стране. Заявка и информация на сайте бесплатны. Приобрести недвижимость во Вьетнаме так проще: приобретение идёт по прозрачному графику платежей.

Квартиры во Вьетнаме по городам

Где дешевле, где растёт быстрее и куда едут за морем

Все города →

Нячанг

от 60 000 $

Главный курорт для русскоязычных туристов: длинная набережная, прямые рейсы и понятная инфраструктура.

Дананг

от 68 000 $

Третий город страны и самый быстрорастущий рынок: пляж Май Кхе, мосты через Хан и IT-сектор.

Фукуок

от 80 000 $

Островной курорт с белыми пляжами и безвизовым въездом: активная застройка и ставка на туризм.

В подборке представлены три направления: Нячанг, Дананг и Фукуок. В Нячанге и на Фукуоке рассматривают виллы в курортных комплексах, в Дананге — жильё под аренду или для жизни.

Дешевле и спокойнее на второй линии курортов: Муйне и Фантьет — небольшие посёлки с кайт-серфингом, недвижимость там ниже по цене. Города без моря — Ханой, Хошимин и горный Далат: там покупают под работу и долгую аренду, а не под отдых. Из островов кроме Фукуока смотрят Катба, из небольших городов побережья — Куинён, Туи Хоа (Туихоа) и Вунгтау; по ним тоже подбираем, отдельных страниц пока нет.

Покупка недвижимости во Вьетнаме: как проходит сделка

Покупка быстрая, оформление права после сдачи — долгое

Проверка квоты

До задатка проверяют официальные сведения о разрешённом проекте или его части и занятой квоте, документы продавца и юридическую категорию помещения. Объявление застройщика и передача ключей не подтверждают право собственности.

Бронирование

Объект резервируется депозитом, подписывается предварительное соглашение с графиком платежей.

Юридическая проверка

Юрист проверяет застройщика, разрешения, статус земли под проектом и условия договора.

Договор купли-продажи

Подписывается основной договор. На новостройках оплата идёт по графику до сдачи, часто в рассрочку от застройщика.

Оплата

Средства переводятся через вьетнамский банк. Важно сохранять подтверждения — они нужны при обратном выводе средств.

Получение розовой книги

После сдачи проверяют документы и подают заявление на регистрацию собственности на допустимое жильё. Выдача свидетельства зависит от выполнения условий и решения уполномоченного органа; сроки уточняют по конкретному проекту.

Виза, налоги и доходность

Покупка недвижимости во Вьетнаме визы и вида на жительство не даёт. Долгосрочное пребывание оформляется отдельно — через рабочую, инвесторскую или гостевую визу. Владеть и сдавать объект это не мешает, но постоянно жить в стране на туристической визе не получится: сроки пребывания ограничены и требуют выездов. При обратном выводе средств от продажи важны документы о происхождении денег — валютное регулирование строгое, поэтому подтверждения переводов сохраняют с первого дня.

Расходы при покупке и содержание

Сопутствующие расходы низкие: регистрационный сбор 0,5% по применимой налоговой базе; НДС 10% и его включение в цену новостройки подтверждают договором и налоговыми документами; услуги агентства на первичке — 0%, юрист 800–1 500 $, оформление документов 300–600 $. Регистрацию, содержание и налоговые обязанности владельца рассматривают отдельно. Доход от сдачи рассчитывают после местных налогов, управления и расходов. Для иностранного физлица перед сдачей допустимого жилья требуется письменное уведомление уполномоченного местного органа и соблюдение налоговых обязанностей.

Право иностранной организации использовать жильё для своих работников нельзя автоматически считать правом сдавать его туристам. Налоговый режим аренды зависит от резидентности и статуса владельца, совокупного дохода по договорам и действующих льгот; освобождение от уплаты не следует смешивать с обязанностью сообщить доход или подать декларацию. Прежние ориентиры содержания: сбор за обслуживание 0,4–0,8 $ за м² в месяц и коммунальные от 50 $ в месяц. Управление арендой берёт 20–30% дохода.

До сделки получают отдельную смету расходов и уточняют сроки регистрации права после сдачи; отсутствие других расходов заранее не обещают. Поправка 141/2026 повысила порог для соответствующего режима физических лиц до 1 млрд VND. Для аренды проверяют налоговую резидентность и статус владельца, совокупную выручку по договорам и применимые правила. Этот порог нельзя автоматически считать льготой любого иностранного покупателя; освобождение от уплаты и обязанность сообщить доход или подать декларацию рассматривают отдельно

Ипотека и рассрочка

Ипотека во Вьетнаме иностранцу почти недоступна: банки кредитуют граждан и резидентов с местным доходом, а процент по ипотеке здесь высокий по европейским меркам. Рабочий инструмент — рассрочка от застройщика на строящийся объект: взнос и платежи по графику до сдачи.

Аренда и доходность

Доходность на побережье — 6–8% годовых, что выше турецкой и сопоставимо с балийской. Туристический поток растёт, особенно в Дананге и Нячанге, а стоимость входа остаётся низкой. Главные риски — молодость рынка и ограниченная ликвидность: перепродать объект иностранцу сложнее из-за квоты, а местным покупателям интереснее жильё без ограничений по сроку.

Жизнь во Вьетнаме и переезд

Жизнь во Вьетнаме для русских складывается вокруг курортов: Нячанг и Дананг дают море, тёплый климат круглый год и понятную русскоязычную среду. Плюсы — низкая стоимость жизни, дешёвая еда и транспорт, доброжелательные местные, короткий перелёт до Азии. Минусы жизни во Вьетнаме тоже честные: влажность и сезон дождей, языковой барьер вне туристических зон, медленная бюрократия и то, что недвижимость не даёт ни визы, ни ВНЖ.

Переезд во Вьетнам на ПМЖ из России в привычном смысле не оформляется: постоянного статуса через недвижимость нет, живут по рабочей, инвесторской или гостевой визе — на туристической постоянно жить не получится, сроки ограничены и требуют выездов. Что нужно и что необходимо знать при переезде во Вьетнам с нуля: основание для визы, бюджет и понимание города; реальная стоимость переезда и проживания складывается из жилья, страховки и перелётов. Сколько нужно денег для жизни, зависит от места — Нячанг и Дананг дешевле Хошимина, на островах дороже из-за логистики. Уровень жизни и продолжительность жизни здесь ниже европейских — средний возраст жизни растёт, но отстаёт от Европы, — зато цены и климат перевешивают для многих зимующих. Сколько обходится жизнь и сколько денег надо в месяц, считают от аренды и еды: и в 2025, и в 2026 году бюджет остаётся низким. Жизнь простых людей во Вьетнаме скромная, а главные опасности для приезжего бытовые — трафик, солнце и сезон дождей.

Города для жизни выбирают по задаче: море и русскоязычная среда — Нячанг, работа и современный город — Дананг, остров и туризм — Фукуок, деловая столица — Хошимин, прохлада в горах — Далат. Лучший город для жизни у каждого свой, но в список лучших мест для жизни у русскоязычных стабильно входят Нячанг и Дананг. Переезд семьи с детьми — с сыном или дочкой, с кошкой или собакой — чаще планируют в крупные города: там международные школы, ветклиники и прямые рейсы. Жизнь пенсионеров во Вьетнаме тоже реальна — на зимовку приезжают ради климата и низких цен. Отзывы переехавших помогают сравнить направления; район и объект проверяют при осмотре.

Купить квартиру во Вьетнаме: предложения застройщиков

Продажа напрямую от застройщиков: квартиры, апартаменты, кондо и виллы

Каталог наполняется

Собираем предложения по Нячангу, Данангу и Фукуоку. Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку

Частые вопросы о недвижимости во Вьетнаме

Право на 50 лет, квота, цены, виза и доходность

Может ли россиянин купить квартиру во Вьетнаме

Для россиян и других иностранцев допустимость жилья и покупателя проверяют по действующим правилам; земля не оформляется им в частную собственность. Для иностранца проверяют законный допуск к въезду, необходимые документы, отсутствие дипломатических исключений, категорию жилья, разрешённый проект и свободную квоту. Один загранпаспорт не подтверждает возможность оформить любой объект; название «апартаменты» или «кондо-отель» не заменяет проверку его юридического статуса. Оформляется право собственности на допустимое жильё на срок до 50 лет с возможностью продления, и только в пределах квоты 30% жилых квартир по зданию или блоку. Документы и законный допуск к въезду проверяют отдельно; отсутствие ВНЖ само по себе не подтверждает допустимость выбранного объекта.

Сколько стоит квартира во Вьетнаме

Вход — от 60 000 $ в Нячанге, от 68 000 $ в Дананге и от 80 000 $ на Фукуоке. Это цена квартиры у моря в новом комплексе; в глубине городов дешевле. Сколько стоит недвижимость в рублях — считается по курсу на день платежа.

Почему цены в долларах, а не в донгах

Внутренние расчёты идут во вьетнамских донгах, но застройщики и рынок для иностранцев считают в долларах — так проще сравнивать. Цену в донгах и в рублях пересчитаем в подборке: обе суммы фиксируются на день платежа.

Почём дома и виллы

Вилла во Вьетнаме — верх рынка: дом у моря и виллы с бассейном стоят кратно дороже квартиры, точная цена зависит от курорта и линии. Отдельно стоящий частный дом иностранцу оформить сложнее квартиры: земля под ним государственная, поэтому основной формат для покупателя — квартира или апартаменты в комплексе.

Что такое квота 30%

Иностранцам может принадлежать не более 30% квартир в одном жилом доме и не более 250 домов на территории с населением, эквивалентным одной административной единице уровня phuong. Свободную квоту проверяют до задатка. Аренда или иной инвестиционный договор не заменяют право собственности на жильё.

Что будет через 50 лет

Для обычной категории иностранного физлица срок считают от выдачи свидетельства и указывают в нём. Продление возможно один раз по своевременному заявлению при сохранении условий и с одобрением уполномоченного органа. Заявление само по себе не продлевает срок; семейные исключения рассматривают отдельно.

Что такое розовая книга

Бытовое название свидетельства о правах на жильё и связанных правах. Проверяют категорию объекта, срок владения и возможность выдачи документа; одна сдача здания не гарантирует его получение.

Даёт ли покупка визу или ВНЖ

Нет. Покупка недвижимости во Вьетнаме визы и вида на жительство не даёт: долгосрочное пребывание оформляется отдельно — рабочая, инвесторская или гостевая виза. Владеть и сдавать объект это не мешает.

Есть ли ипотека

Вьетнамские банки кредитуют в основном граждан и резидентов с местным доходом; ипотека во Вьетнаме иностранцу почти недоступна, процент по ней высокий. Рабочий вариант — рассрочка от застройщика на строящийся объект.

Какая доходность у аренды

6–8% годовых на побережье при управлении — выше турецкой и сопоставимо с балийской. Туристический поток растёт, особенно в Дананге и Нячанге, а вход остаётся низким.

Насколько ликвиден рынок

Ниже, чем в Турции или ОАЭ: круг покупателей ограничен квотой, а местные предпочитают объекты без ограничения срока. Продажа может занять время.

Как вывести деньги после продажи

Через банковские каналы при наличии документов, подтверждающих законный ввод средств. Подтверждения переводов сохраняйте с момента покупки.

Где искать объявления и нужен ли агент

Основной массив — вьетнамские порталы и базы агентств недвижимости, объявления на вьетнамском и английском. Azurio принимает заявки и передаёт их застройщикам в выбранной стране. Заявка и информация на сайте бесплатны.

Какие города выбрать

Нячанг — понятная русскоязычная среда и прямые рейсы, Дананг — самый быстрорастущий рынок и IT-сектор, Фукуок — остров с безвизовым въездом. Дешевле и спокойнее в Муйне и Фантьете, для города без моря смотрят Ханой, Хошимин и Далат.

Какая жизнь во Вьетнаме и стоит ли переезжать

Плюсы жизни во Вьетнаме — тёплый климат круглый год, море, низкая стоимость жизни и доброжелательные местные. Минусы — влажность и сезон дождей, языковой барьер, отсутствие ВНЖ через недвижимость и медленная бюрократия. Переезд во Вьетнам из России оформляют через рабочую или инвесторскую визу; на туристической постоянно жить не получится.

Сколько стоит жизнь во Вьетнаме

Дешевле большинства направлений подборки: основные траты — жильё, еда и транспорт, коммунальные от 50 $ в месяц. Сколько нужно денег для жизни, зависит от города: Нячанг и Дананг дешевле Хошимина, а на островах дороже из-за логистики.

Заявка на недвижимость во Вьетнаме

Укажите страну, бюджет и цель покупки — передадим вашу заявку застройщику в выбранной стране.

Оставить заявку